Оценка земли, как делается

Порядок определения стоимости участка

Одна из наиболее распространенных манипуляций с ЗУ – продажа. Перед тем, как сделка осуществится, каждому владельцу земли целесообразно воспользоваться услугами оценщика.

Для определения рыночной стоимости участка в оценочную компанию (частном оценщику) подается заявление на проведение процедуры с указанием ее цели и задач. Затем оценщик передает заказчику счет, в котором прописана сумма за проведение работы. После совершения заинтересованным лицом оплаты между сторонами заключается договор на оказание оценочной услуги, и специалист приступает к всестороннему исследованию объекта.

Началом работы оценщика считается изучение документов на ЗУ, которые предоставляет заказчик. К основным из них относятся следующие:

• паспорт владельца земли;

• правоустанавливающие документы;

• геодезический либо кадастровый план;

• сведения о проходящих через участок коммуникациях;

• информация о наличии обременения;

• сведения о размере взимаемого налога.

Информация, отображенная в документации, тщательно анализируется и определяется возможная выгода от использования ЗУ.

После чего, специалист применяет различные подходы для получения рыночной стоимости исследуемой территории. Выведенные данные являются итоговым результатом проделанной работы оценщика.

Содержание отчета оценщика

Отчет об оценке земельного участка – главный аргумент, подтверждающий стоимость земельного участка. Он имеет юридическую силу, согласно законодательству, и используется в судебных инстанциях при рассмотрении спорных вопросов.

Заключение представителя оценочного учреждения содержит главные характеристики объекта, таблицы, формулы и расчеты специалиста, в результате которых была выведена определенная стоимостная оценка в денежном выражении. К отчету также прилагаются дополнительные выписки, графики и копии.

Оформляется отчет в письменном виде, в порядке, установленном законодательными нормами и нормативами, прошивается и заверяется печатью оценочной компании (частного оценщика). Период, в течение которого результат оценки имеет юридическую силу, составляет 6 месяцев.  

В случае, если заключение представителя оценочной организации вызывают сомнения, оно оспаривается в судебном порядке. Однако, для этого необходимы серьезные основания, такие как личная заинтересованность оценщика, его некомпетентность и прочие.

Оценка земельного участка производится с целью

Иногда случается так, что более выгодно было бы освободить участок от построек и перевести его либо в другую область использования, либо построить другой тип здания, обладающий большей рентабельностью. Но при дальнейшем анализе земельного участка может оказаться, что стоимость уже имеющихся строений выше стоимости самой земли. В этом случае все оставляют как есть.

При анализе земельного участка для определения наиболее эффективного его использования рассматривают следующие аспекты:

оценка местоположения: здесь важен не только красивый ландшафт, но и насколько удобно расположен надел земли и легко ли до него добраться;
оценка физической пригодности земли: в этом аспекте при анализе земельного участка обращают внимание не на его окружения, а именно на его собственные показатели, такие как топография, грунт, роза ветров;
вывод о статусе земель: соответствует ли он лучшему варианту использования;
в случае, если возможное изменение надела земли для улучшения картины его эффективности законно, то необходимо оценить насколько велики будут финансовые затраты при улучшении и нет ли ограничивающих факторов;
при анализе земельного участка важно оценить финансовую обоснованность изменений или их отсутствия: доход должен покрывать затраты инвесторов;
также важен рыночный спрос на данный земельный надел и оценка насколько он может стать привлекательнее для продажи в будущем.

На самом деле, при полном анализе земельного участка, список рассматриваемых оценок может быть длиннее и более подробным: и это понятно, ведь терять деньги никому неохота.

В общем случае процедура анализа земельного участка просто необходима инвесторам, располагающим правом пользования значительного надела земли. Но использование отправных пунктов вышеприведенного списка может помочь и вам, если вы собираетесь приобрести землю под дачу. Наверняка, вы не будете приобретать первый попавшийся надел, а если субъективное ощущение в стиле «легло на душу» для вас не аргумент, то можно чисто для себя провести анализ земельного участка.

Например, чтобы оценить благополучность местоположения участка, вам нужно обратить внимание на следующие моменты: каково разрешенное использование земли и сможете ли вы на нем построить дом, красивые ли окрестности, есть и водоем поблизости, легко ли добираться до поселка, подведены ли коммуникации к наделу, позволяет ли ландшафт реализовать мечты о его дизайне.  Кстати говоря, подобный анализ земельного участка позволит вам оценить его привлекательность: быть может, вы решите после покупки, что загородная жизнь не для вас и заходите продать свои владения. Но тут оговоримся: земля — сложный объект для продажи с максимальной рентабельностью и нужно обладать большим опытом и терпением, чтобы заработать при его продаже.   . 12/09/2014

12/09/2014

Кто проводит оценку

Оценщиком может выступать физическое лицо с наличием соответствующей лицензии, свидетельства и подготовки. Также проводят оценку территории представители отдельных экспертных компаний, у которых имеется разрешение на данный вид деятельности.

Кроме физических и юридических лиц, выполнять исследование ценности ЗУ имеют право органы исполнительной власти и местного самоуправления, при условии, если оценка осуществляется в пределах их компетенции.

Оценщик – квалифицированный специалист с наличием высшего образования, обладающий определенными знаниями и навыками в соответствующих областях. Оценка ЗУ – процесс трудоемкий, сложный и требующий грамотного подхода, поэтому заинтересованному в нем лицу следует обращаться только к опытному и проверенному профессионалу в такой среде.

Рыночная стоимость земли

Рыночная стоимость может быть установлена самостоятельно владельцем участка при осуществлении его продажи. Однако если данный показатель был рассчитан специалистами с учетом всех влияющих факторов, то его значение будет приближено к реальным, в результате чего процедура продажи будет проходить быстрее.

Значение рыночной цены используется чаще всего при проведении различных сделок с данным видом недвижимости, например, дарении (чтобы оценить величину подарка) или купли-продажи.

В том случае, если установление рыночной стоимости было произведено с помощью специалистов в области оценки, то данный показатель может быть использован также и для определения нормативной стоимости участка (если его кадастровая стоимость неизвестна).

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему, обращайтесь через форму онлайн-консультанта или звоните по телефонам:

• Москва: +7 (499) 110-86-72.
• Санкт-Петербург: +7 (812) 245-61-57.
• Регионы: 8 (800) 600-36-07.

Законодательное регулирование

Основное регулирование вопросов, связанных с установлением и использованием рыночной стоимости земли осуществляется тремя нормативными актами:

• Земельным Кодексом Российской Федерации (который допускает все возможности эксплуатации земельных ресурсов, которые не будут вредить ее состоянию, а также предполагает осуществление оборота данного ресурса, в том числе, с использованием различных коммерческих механизмов, например, продажи, аренды и т.д.);
• Федеральным законом «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (в части установления показателей рыночной стоимости земельных территорий, а также регулирует деятельность организаций, имеющих лицензию на проведение таких мероприятий относительно земель);
• Распоряжением Министерства имущества и природных ресурсов Российской Федерации №568-р, в котором были утверждены Методические рекомендации по определению рыночной цены земельных участков.

Иными нормативными актами на сегодняшний день регулирование образования рыночной цены на землю не предусмотрено.

Раскрыть цель, задачи и методы оценки

Целью
оценки земель является определение
кадастровой стоимости земель различных
категорий для решения различных задач.

Задачи
оценки земель:

-обоснование
ставок земельного налога

-обоснование
купли-продажи земельных участков

-определение
арендной платы за землю

-для
ипотечного кредитования (ссуда под
залог земли)

Методы
оценки делятся на две группы:

1.Естественно
— исторические методы.

Они
основаны на изучении и оценке
физико-химических, геометрических,
внутренних и внешних свойств объектов
оценки. Естественно исторический метод
-метод В.В.Докучаева: изучались выше
перечисленные свойства и в зависимости
от этих свойств строились шкалы о
значимости объектов.

2.Статистико-экономические
методы. Эти методы присущи рыночным
отношениям:

—
Метод сравнительного анализа
продуктивности (продуктивный метод).
Основан на анализе урожайности основных
культур по территории.

—
Затратный метод. Используется при оценке
объектов недвижимости. Чем больше
затраты на создание объекта недвижимости,
тем больше его ценность.

-Метод сравнительного
анализа продаж (рыночный метод). Основан
на информации о ценах продаж аналогичных
объектов

-Метод
капитализации дохода (доходный метод).
Чем выше доходность, тем выше стоимость.

Принципы оценки.

1.
Единство системы технологии. Этот
принцип обеспечивается едиными гос-ми
методиками и нормативно-правовыми
док-ми.

2.
Направленность проведения оценки.
Базовая кадастровая оценка должна
проводиться один раз в пять лет.

3.
Открытость сведений. Оценка затрагивает
интересы пользователей и владельцев
земли, поэтому они должны знать, за что
и сколько, какие налоги они платят.

4.
Сопоставимость оценки достигается
методикой и технологией ее проведения.

Процесс оценки-это
последовательность действий или
мероприятий, связанных с оценкой земли

1.определение
целей оценки

2.составление
плана и программы оценки

3.осуществение
сбора исходных данных

4.
анализ собранных исходных данных на
предмет достоверности, полноты и
возможности использования

5.выбор
метода оценки

6.
определение кад стоимости

7.согласование
или утверждение результатов оценки

8.подготовка
и принятие постановления

4.
Бонитировка почв,общие положения,
понятие объект и предмет бонитировки
почв.Бонитировка почв представляет
собой сравнительную большую оценку их
плодородия по св-вам самих почв при
сопоставимых агроклиматических условиях
и интенсивности земледелия. Агроклиматические
условия – это тепло и влага.

Для
того, чтобы достичь агроклиматическую
сопоставимость при бонитировке почв,
проводится природно-сельскохозяйственное
районирование. На территории СССР оно
было проведено в 1982 году.

Районирование
– это выделение однородных территорий
по теплу и влаге. Природно-с/х-ное
районирование предусматривает выделение
природно-с/х поясов, зон, провинций.

Для
каждой таксономической единицы
районирования характерны сочетания
природных условий и, связанные с ними,
особенности использования земель.

В
соответствии с проведенным районированием,
было выделено три пояса, 14
природно-сельскохозяйственных зон и
47 провинций.

Природно-сельскохозяйственный
пояс – это высшая единица районирования.
Главный признак пояса – теплообеспеченность.

Природно-сельскохозяйственная
зона – это основная единица районирования.
Она характеризуется определенным
балансом тепла и влаги. В зоне господствуют
определенные типы и подтипы почв,
растительность и определенная система
агротехнических мероприятий.

Провинция
– это часть зоны, которая характеризуется
теплом и влагообеспеченностью
вегетационного периода.

Факторы, влияющие на стоимость

Помимо принадлежности ЗУ к определенной категории, его стоимость формируется, в зависимости от следующих групп факторов:

• расположения;

• внешней среды;

• спроса и предложения на рынках недвижимости;

• эквивалентная полезность с аналогичными территориями.

В течение процесса оценки земельного участка также учитывается возможность подключения к коммуникациям, если на его месте предполагается строительство дома.

К тому же, важными составляющими факторами в определении стоимости ЗУ считаются инженерно-геодезические и инженерно-геологические исследования.

На основании их результатов рассматривается вопрос дальнейшего использования земли в пределах разрешенной деятельности.

Подходы, применяемые при определении ценности участка

Чтобы процедура оценки была качественно выполнена, специалист всесторонне исследует ЗУ, не упуская ни малейшей детали. Для точного определения стоимости конкретного объекта, опытный оценщик применяет ни один, а несколько подходов, включающих различные методы:

1. Доходный. Прогнозируется чистая прибыль, которую можно получить при использовании ЗУ.

2. Сравнительный. Изучается стоимость участков с аналогичными характеристиками.

3. Затратный. Учитываются будущие затраты, которые будет необходимо вложить на улучшение ЗУ.

Как показывает практика, чаще всего для ОЗУ используют сравнительный подход, так как он в большей степени ориентирован на рынок.

Однако при этом не учитываются некоторые аспекты исследуемого объекта, поэтому для получения достоверной информации о ценности территории применяются все три подхода.

Классификация земель

В первую очередь, стоимость участка зависит от принадлежности к определенной категории земель, которые различаются по их целевому назначению.

Такой классификатор представлен в Земельном Кодексе РФ.

В нем же перечисляются виды деятельности, разрешенные по каждой из групп. Согласно классификатору, земли РФ делятся на следующие категории:

• сельскохозяйственные;

• земли населенных пунктов;

• особо охраняемые территории;

• лесного фонда;

• земли спецназначения;

• водного фонда;

• территории запаса.

Принадлежность участка к той или иной группе обязательно указывается в кадастровом паспорте.