Документы для строительства дома на земельном участке ИЖС

Сколько стоит земля под застройку

Иногда от риэлторов можно услышать, что в России не существует рынка загородной недвижимости. Подобная фраза нуждается в расшифровке. Рынком принято считать систему, в которой сложились определенные правила ценообразования. Если речь заходит о квартирах, особенно в крупных городах, то там действительно работают определенные механизмы, позволяющие определить, соответствуют ли ожидания продавца квартиры справедливой цене на его товар.

За городом подобные расчеты превращаются в занятие несколько умозрительное. Описывая механизм ценообразования на загородные участки и коттеджи, один риэлтор заметил: «Высокими темпами дорожает та недвижимость, за которую собственник хочет выручить много денег или если соседний объект недавно был выгодно продан».

Можно проследить зависимость цены земли под индивидуальное строительство от нескольких факторов: удаленность от города, «престижность» направления, инфраструктура (коммуникации), ландшафт, экология и статус земли. Дороже всего стоят участки в черте города. При пересечении границы города цена участка резко падает, дальше снижение продолжается достаточно плавно. В 20-30 км от города проходит вторая психологическая граница, на которой тоже происходит падение цены. Причем, эта схема работает в окрестностях практически всех крупных городов.

Зато престижные направления в каждом городе свои. В Москве – Рублевка и Новорижское, в Казани – Зеленодольская трасса и направление на Боровое-Матюшино, в Екатеринбурге – направления на Сысерть и Челябинск. Участок, расположенный в окрестностях статусной трассы, может стоить в разы дороже, чем такой же, но расположенный в непрестижном районе. Стоит заметить, что престижные территории, как правило, обладают определенным набором свойств. Как минимум, это удобный подъезд (наличие трассы с удобным съездом), живописная природа, хорошая экология.

Следующими, после территориальных факторов, в процесс ценообразования вступают характеристики самого участка. Если к нему подведены газ, вода, электричество и дорога, то участок стоит в 10-15 раз дороже такого же, но удаленного от коммуникаций. Существенно увеличивает цену наличие вблизи участка водоема, леса или других красивых (или полезных) природных объектов.

Проверяем юридическую чистоту участка

Если цена загородного участка – материя весьма тонкая, то его юридический статус – должен быть как можно более четким. Иначе покупка земли превращается в лотерею. Лучше перепоручить проверку бумаг на участок профессионалу – юристу или риэлтору. Впрочем, если вы хотите сделать это самостоятельно, то можете воспользоваться предложенной экспресс-методикой. Вас должны интересовать следующие бумаги:

• документы о праве собственности;
• кадастровый план участка;
• выписка из Единого государственного реестра прав.

Обратите внимание, если речь идет об участке в формируемом коттеджном поселке, то тамошняя земля может находиться в муниципальной собственности, и в аренде у фирмы-застройщика. Это достаточно простой вариант

У земли, приобретаемой непосредственно у муниципалитета или государства, как правило, нет скрытых юридических дефектов. Но и в этом случае покупателю пригодится наша методика проверки участка. Итак, изучаем бумаги.

Документов о праве собственности должно быть два. Первый – свидетельство о государственной регистрации права. Оно подтверждает, что участок принадлежит конкретному лицу (кстати, не забудьте спросить у лица его паспорт).

Вторая бумага – расскажет, на каком основании земля оказалась в собственности данного лица. Это может быть договор купли-продажи, дарения, свидетельство о праве на наследство; акт местного органа власти о предоставлении участка в собственность. Последний вариант сегодня самый распространенный и, кстати, самый приятный. То, что нынешний владелец получил участок прямо у администрации, в определенной степени гарантирует, что у объекта нет темного прошлого.

Если же землю продает не первый собственник, то есть опасность, что в череде сделок с участком были нарушены права кого-либо из его владельцев и тот, начнет предъявлять претензии. Особенно высока вероятность подобного развития событий, если кому-то из предыдущих собственников участок перешел в порядке наследования. Понятно, что при покупке земли хотелось бы оградить себя от претензий бывших владельцев.

Для этого потребуется экспертиза юридической чистоты объекта. Правда, если участок находится у последнего владельца 10 лет и более, то, скорее всего, ничего криминального в его истории нет. Тем не менее, риэлторы считают, что и в этом случае покупателю можно подстраховаться и, например, навести справки в райсуде по месту нахождения земли, не участвовала ли она в судебных тяжбах.

Но мы совсем забыли про свидетельство о госрегистрации права (оно упоминалось несколькими строками выше). В свидетельстве указаны категория и разрешенное использование земли, на которой расположен участок. Построить жилой дом можно на участке категории «земли населенных пунктов» с разрешенным использованием «жилищное строительство» либо на участке категории «земли сельскохозяйственного назначения» с разрешенным использованием – «дачное строительство».

Правда во втором случае следует узнать, расположен ли участок в административных границах города или поселка. Если нет, то в доме, построенном на такой земле, нельзя будет прописаться.

Третий документ, необходимый при принятии решения о покупке участка – кадастровый паспорт. В нем указан кадастровый номер участка, а так же обозначены размер надела, категория земли, а так же имеется план границ участка. Кстати, именно в кадастровом паспорте указан правильный размер участка.

Бывает, что он отличается, от указанного в свидетельстве о госрегистрации права собственности. Еще один важный момент – в кадастровом паспорте указано, требуется ли межевание участка. С позиции покупателя лучше, если межевание уже проведено.

Четвертая, бумага — выписка из Единого государственного реестра прав (ЕГРП). Ее можно получить в местном управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии (она же – Росреестр).

Для этого необходимо подать запрос с указанием юридического адреса и/или кадастрового номера земельного участка. Выписку имеет право получить любой гражданин. Выписка из ЕНРП содержит информацию, о том, не находится ли участок под судом или арестом.

Андрей Губанов, Богаче.ру

Документы необходимые в первую очередь

После покупки земельного участка(далее-ИЖС), если вы это не уточнили раньше, нужно проверить стоит ли ваш участок на кадастровом учете, и если ответ отрицательный, то перед застройкой нужно обязательно поставить его на этот учет. Проблем с этим возникнуть не должно за исключением того, что потребуется сделать межевание этой земли. Благо что на этот случай у нас припасена статья, про то , прочитайте там все описано по шагам.

Внимание! Только после постановки на учет в реестр вашего участка вы сможете запросить кадастровый план в Росреестре вашего населенного пункта.

Другим немаловажным документом в процессе возведения дома служит инженерно-технический проект, который вы можете заказать в соответствующей организации, в этом документе расписанные все технические данные для проведения пусконаладочных или же монтажных работ. Это очень важный документ, который нужно будет предоставлять в органы коммунальных, пожарных, газовых служб, а также в потребительский надзор.

Инженерный проект включает в себя следующие пункты:

• ситуационный план;
• чертежи проекта;
• топографический снимок участка;
• расчетная документация (смета);
• генплан участка застройки;
• пояснительная записка;
• план всех помещений (подвал, этажи и др.);
• фундамент в разрезе;
• план конструкции крыши и перекрытия;
• план фундамента;
• план стропильной системы накрытия.

Покупка земли для дома что нужно проверить

Если земельный надел приобретается физическим лицом с целью строительства жилья, то, в первую очередь, такому лицу необходимо спросить продавца о причине, по которой последний решил продавать данный надел земли.

Если цена на продаваемый земельный надел ниже среднерыночной, то покупателю следует быть особенно внимательным.

Далее нужно проверить следующие моменты:

• Наличие всех правоустанавливающих документов на земельный надел у продавца (документ о регистрации права собственности, на основании каких документов и правовых ситуаций он получен);
• Наличие полностью заполненного кадастрового паспорта на данный участок;
• Отсутствие каких-либо обременений на отчуждаемый земельный надел;
• Вероятность того, что постройки и/или коммуникации соседних участков повлияют на использование отчуждаемого участка или строительство на нём;
• Отсутствие имущественных претензий третьих лиц на земельный надел;
• Соответствие фактических построек на земельном участке строениям, указанным в кадастровом документе;
• Возможное наличие различных коммуникаций (газопровод, подземный электрический кабель и др.), проходящих через покупаемый надел земли или в непосредственной близости от него;
• Вменяемость продавца, наличие вредных привычек и/или психических заболеваний.

При проверке подлинности правоустанавливающих документов нужно поинтересоваться, на каком основании продавец стал владельцем земельного надела (покупка, дарение, вступление в наследство).

Если продавец получил землю в наследство менее полугода назад, то есть вероятность неожиданного появления других наследников, которые могут оспорить через суд уже состоявшуюся сделку.

Следует помнить, что отсутствие кадастрового номера, согласно п. 1 ст. 37 Земельного кодекса РФ, приводит к невозможности заключить сделку с земельным наделом.

Также существуют ограничения на возведение зданий в зависимости от землепользования соседей. Например, не разрешено строить дом так, чтобы он полностью загораживал овощные плантации соседей от солнечного света.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему, обращайтесь через форму онлайн-консультанта или звоните по телефонам:

• Москва: +7 (499) 110-86-72.
• Санкт-Петербург: +7 (812) 245-61-57.
• Регионы: 8 (800) 600-36-07.

Наличие обременений на покупаемый надел земли можно проверить в ЕГРП, а в органах Росреестра по месту расположения данного надела можно узнать, проходят ли через него газовые или иные коммуникации, при наличии которых застройка участка земли незаконна.

Не рекомендуется покупать землю у лиц с вредными привычками или явно невменяемых, так как потом такая сделка может быть оспорена по решению суда.

В юридической практике нередки случаи, когда гражданин продаёт земельный надел, а спустя некоторое время обращается в суд с требованием вернуть его участок земли. Позже выясняется, что продавец страдает острыми нарушениями памяти.

Порядок покупки земельного участка в 2019 году

Условно схему приобретения земельного участка можно разделить на несколько этапов:

1. Поиск надела от собственника.

Поиск объявлений на сайте Авито. Возможно также разместить объявление о намерении купить участок, указав требуемые параметры. При этом лучше сразу обозначить, что интересуетесь участком, продаваемым только собственником. Тогда вас не станут беспокоить посредники.

2. Осмотр участка перед покупкой.

Конечно, никто не намерен покупать «кота в мешке», ведь в объявлении может быть указано совершенно не то, что окажется на самом деле. Созвонитесь с продавцом и назначьте время встречи. Одновременно попросите привезти с собой необходимые документы, чтобы можно было убедиться в достоверности данных, указанных в рекламе и по факту.

Самостоятельно замерьте участок и сверьте результат с документами. Это необходимо на случай, когда свидетельство получено несколько лет назад, но в этот период произошел незаконный передел границ с соседями.

Здесь же можно поторговаться и попытаться снизить цену. Не секрет, что продавец желает выручить больше с продажи и заранее выставляет стоимость чуть выше. Покупатель может на месте обсудить возможность ее снижения.

3. Проверка документов.

Перед тем, как соглашаться на сделку, нужно просмотреть документы и состыковать данные, указанные в них

Обратите внимание на соответствие кадастрового номера во всех документах. Обязательно уточните категорию земель, к которой относится данный надел

4. Оставьте задаток продавцу.

Если документы в порядке и переговоры о цене состоялись, составьте предварительный договор, где укажите размер задатка. Это своего рода гарантия того, что продавец не станет отказываться от сделки. Иначе он будет должен вернуть не только сам задаток, но и дополнительно столько же, т.е. двойной размер задатка.

Предварительный договор купли продажи земельного участка — скачать

Как правильно его заполнить читайте здесь.

5. Заключение окончательного договора купли-продажи.

Любая сделка подтверждается документально через соглашение между сторонами

Строгой формы договора законодательно не предусмотрено, но важно соблюдать наличие в нем обязательных реквизитов

Образец с пояснениями договора купли продажи земельного участка — скачать

Про правильное заполнение читайте здесь.

После подписания документа обеими сторонами, необходимое количество экземпляров передаются для регистрации в Росреестр или МФЦ (по одному каждой стороне и дополнительно экземпляр для Росреестра).

Рекомендуем в период ожидания свей очереди внимательно перечитать текст документа, оплатить госпошлину и снять с квитанции копию.

Попав к регистратору, в его присутствии подпишите все копии договора и передайте продавцу деньги. При этом продавец должен написать в каждом экземпляре документа ручкой с синей пастой текст о полученной сумме полностью. Если стоимость участка по договору занижена (в случаи когда земля менее 5 лет), то остальные средства можно передать по расписке. Через неделю Росреестр зарегистрирует сделку и в МФЦ вы получите договор с печатью.

6. Получение выписки из ЕГРН.

Убедиться в том, что право собственности на участок земли перешло к новому владельцу можно, заказав выписку после получения договора с отметкой о регистрации. Сделать это можно непосредственно в МФЦ или через электронные сервисы Росреестра — подробнее можно  узнать в этой статье /kvartira/vypiska-iz-egrp-besplatno-onlajn/

Технические требования СНиПов к ИЖС

Технические требования нормативов к ИЖС прописаны в СП 55.13330.2011 «СНиП 31-02-2001 Дома жилые одноквартирные», СП 20.13330.2011 «СНиП 2.01.07-85* Нагрузки и воздействия», СП 22.13330.2011 «СНиП 2.02.01-83* Основания зданий и сооружений», СНиП 23-01-99* «Строительная климатология», СП 52.13330.2011 «СНиП 23-05-95* Естественное и искусственное освещение» и многими другими.

Разумеется, мы не будем перечислять их все а приведем список только самых важных:

• высота здания не должна превышать трех этажей;
• площадь вашей постройки не должна быть больше 1500 кв.м.;
• на участке допустим только один жилой дом;
• соблюдение дистанции при возведении объекта до коммуникаций, соседних домов и других сооружений в соответствии со СниПом РК 3.01-02-2001.

Нужно учесть такие нюансы как расстояние от дороги до несущей стены должно быть более 5 метров, а до соседнего участка более 3 метров. Между постройками на самом участке не меньше 2 метров.

Внимание! Если при покупке на участке имеются зеленые насаждения, то вырубить их можно только после разрешения лесной инспекции и районной администрации.

Технические требования СНиПов к ИЖС

Особенности покупки участка в СНТ

При покупке участка в садовом некоммерческом товариществе (СНТ) следует знать, что собственник не имеет соответствующего свидетельства на него, но вправе им распоряжаться. При этом владельцем наделов является СНТ. Прежний владелец при продаже участка должен выйти из товарищества посредством подачи заявления, а новый – войти. При желании можно не вступать в него, но тогда заключить соглашение на пользование ресурсами и отдельно их оплачивать в рамках договора.

Приобретение надела в СНТ имеет несколько особенностей:

• цена значительно ниже, чем с разрешенным использованием под ИЖС, поскольку имеет сельхозназначение;
• на земле в товариществе можно построить дом;
• при нахождении СНТ в пределах населенного пункта существует возможность перевести категорию земельного участка в ИЖС;
• перевод земли в другую категорию потребует много времени и средств, но без этого дом не будет признан жилым и не будет возможности там прописаться;
• строительство, а также все согласования с землей и домом могут стать дороже, чем при ИЖС.

Что нужно для регистрации права собственности

Если до 2013 года договор купли-продажи подлежал обязательной регистрации в органах Росреестра, то теперь такого требования нет.

Однако при регистрации перехода права собственности (путем выдачи новому владельцу соответствующего свидетельства) договор предоставить придется в качестве одного из тех документов, которые подтверждают законность требований нового собственника на владение участком.

Для получения свидетельства новый собственник должен будет подготовить следующий перечень документов для подачи в Росреестр:

• Заявление о регистрации перехода права собственности от одного владельца земельного участка другому;
• Оригиналы документов, удостоверяющих личности сторон-участников сделки;
• Документы (их оригиналы), подтверждающие полномочия представителей участников сделки на заключение соглашения;
• Оригинал договора купли-продажи земельного участка (количество экземпляров такового должно быть больше на одну штуку, чем сторон-участниц, так как один останется в архиве Росреестра);
• Документы, подтверждающие характер приобретаемых земель (что на них возможно осуществление именно индивидуального жилищного строительства);
• Справки и иные доказательства, имеющие юридическую силу, подтверждающие отсутствие каких-либо обременений на конкретный участок (независимо от того, налоговое это обременение или наложенное из-за неполных взаиморасчетов между продавцом и покупателем, например, в случае, если участок покупается с использованием средств материнского капитала);
• Нотариально заверенное согласие супругов участников сделки на ее заключение (для продавца – независимо от того, был участок приобретен до брака или в нем, а для покупателя – при наличии супруга. Это требование является обязательным, так как столь крупная сделка может оказать существенное влияние на материальное положение семьи);
• Разрешение органов опеки и попечительства (в том случае, если при совершении сделки могут быть затронуты интересы несовершеннолетних или недееспособных лиц). Все перечисленные документы необходимо подать либо в подразделения по приему документов территориальных органов Росреестра, либо в многофункциональные центры по месту нахождения предмета договора. Рассмотрение всех документов, а также выдача свидетельства о праве собственности не может превышать срок более тридцати дней с момента подачи документов.

Покупка земли для осуществления индивидуального жилищного строительства – всегда достаточно сложный процесс, так как, в первую очередь, необходимо удостовериться в том, что на приобретаемом участке можно вести именно такое строительство.

И проверка документов в этом случае играет немаловажную роль. Кроме того, при оформлении права собственности по итогам заключенного договора также необходимо будет запастись определенным перечнем документов.

Все это, однако, необходимо предпринять, чтобы сделка носила характер юридически «чистой», а риск ее оспаривания был сведен к минимуму.

Дорогие читатели, информация в статье могла устареть. Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему, звоните по телефонам:

• Москва: +7 (499) 110-86-72.
• Санкт-Петербург: +7 (812) 245-61-57.
• Регионы: 8 (800) 600-36-07.

Законодательство о самовольном строительстве

Многие предприимчивые собственники земель возводят дома без оформления соответствующих документов на разрешение, и все сводиться к тому что незаконную постройку приходиться сносить.

Все эти граждане не задумываются что согласно статье 222 ГК РФ самовольная постройка – это жилое строительство на земле не предназначенной для этого либо с нарушением установленных законов и иных нормативно-правовых актов. И в соответствии с ст. 9.5 Кодекса об административных правонарушениях за это может быть наложен штраф.

Возведение самовольной постройки, создаст проблемы будущему владельцу с подключением к инженерным коммуникациям, так же в юридической практике бывали случаи что постройку нужно было сносить либо возведенный дом нельзя было зарегистрировать.

Самовольное строительство — это плохо. И суд в большинстве случаев будет на стороне администрации, и может понадобиться приличная сумма для узаконивания вашей постройки (не факт что исход будет положительный). Дальше опишем несколько пунктов которые приравнивают возведенный объект к разряду самовольных:

1. При возведении не соблюдены нормы санитарной-гигиены.
2. Нарушение строительных норм.
3. Нет разрешения на строительство от местных органов администрации.

Также в законодательстве есть пункты в которых говориться что застройщик, самовольно построивший здание не сможет его продать, подарить и провести другие подобные сделки.

Снос самовольной постройки в Сочи

Краткий вывод

Из вышесказанного ясно что если имеешь представление о том какие документы нужны для постройки дома, то можно и составить план действий, куда идти или обратиться в первую очередь. Также нужно не забывать, что вся документация, связанная со строительством, имеет срок действия в 10 лет если не оговорено иное. За этот период нужно организовать начало строительства, иначе собираем документы заново.

Когда стройка окончена, нужно получить бумагу от межведомственной комиссии что все соответствует инженерно-техническому проекту, также проходит проверку технический паспорт и оценка экспертом. После органы самоуправления рассматривают это дело и дом вводиться в эксплуатацию (сроки данной процедуры занимают от двух до шести месяцев).

И только после этого можно рассчитывать на получение свидетельства о праве собственности. Если в течении десяти лет стройка не окончена, то имеется риск конфискации имущества, за исключением если объект готов на 95%, то такое жилье уже считается пригодным для жилья. Если все же не успели, то необходимо зарегистрировать незавершенную стройку, что исключит риск конфискации.

Земельное право
Оформление земли под гаражом в собственность – список необходимых документов, цена, особенности и порядок процедуры
306Михаил Королёв18.12.2018

Земельное право
Как оформить гараж в собственность – правила и стоимость регистрации помещения (в гаражно-строительном кооперативе, без документов, по наследству)
308Михаил Королёв13.12.2018

Земельное право
Права дольщиков и обязанности застройщика по ДДУ
580Михаил Королёв24.09.2017

Земельное право
Поэтапная инструкция по межеванию земельного участка в 2017 году
1028Михаил Королёв14.08.2017