Аренда коммерческой недвижимости, или Как не попасться на крючок арендодателя



Верховный Суд РФ разъяснил, в каком случае арендодатель может возместить затраты за ремонт арендованного помещения, даже если по условиям договора обязанность по таким расходам лежит на самом арендаторе

Между предпринимателем и обществом был заключен договор аренды нежилого помещения на 11 месяцев.
В акте стороны отметили, что помещение не требует капитального ремонта и готово к чистовой отделке. При этом договором установлено, что затраты связанные с приведением помещения в необходимое состояние несет сам арендатор, а любые улучшения безвозмездно переходят в собственность арендодателя и арендатору не компенсируются.
Арендатор организовал и самостоятельно оплатил работы, которые позволяли заниматься выбранным видом бизнеса. Но после окончания ремонтных работ прекратилось электроснабжение, и было налажено только спустя более чем 2 месяца.
В связи с простоем арендатор обратился в суд с иском о расторжении договора, взыскании средств, потраченных на ремонт помещения и упущенной выгоды.
Арендодатель обратился со встречным иском о взыскании задолженности по арендной плате и пени по ней, а также задолженности и пени по коммунальным платежам.
Суд первой инстанции, с выводами которого согласился суд апелляционной инстанции, отказывая в иске арендатора и частично удовлетворяя требования арендодателя, исходил из того, что у арендатора в силу условий договора отсутствует право требовать возмещения или какой-либо компенсации.
Верховный Суд с такими выводами судов не согласился, отменил судебные акты нижестоящих инстанций и направил дело на новое рассмотрение указав следующее.
Из анализа п. 1 ст. 611 и п. 1 ст. 614 ГК РФ следует, что договор аренды носит взаимный характер, то есть невозможность пользования арендованным имуществом по обстоятельствам, не зависящим от арендатора, освобождает последнего от исполнения его обязанности по внесению арендной платы.
Более того, суды не учли, что истец, соглашаясь на аренду помещения, требующего текущего ремонта, и относя стоимость этого ремонта на свой счет, исходил из того, что срок аренды будет составлять 11 месяцев.
В этом случае производство ремонта помещения за свой счет имело предпринимательский смысл, так как после окончания ремонта оставалось достаточное время для потребления арендатором результатов ремонта и, тем самым, компенсации самому себе расходов на ремонт.
Однако отключение электроэнергии привело к невозможности использования арендованного помещения по целевому назначению, и арендатор был вынужден воспользоваться правом требовать досрочного расторжения договора аренды.
Таким образом, ВС РФ защитил право добросовестно арендатора, указав на необходимость установления судами обстоятельств, в связи с которыми возникла невозможность использования помещения по договору аренды, а также ответственных за наступление таких обстоятельств лиц.

Аренда коммерческой недвижимости, или Как не попасться на крючок арендодателя Екатерина Туманова
Партнер, адвокат, руководитель Cудебно‑арбитражной практики

Судебно-арбитражная практика

Назад

Пример агентского договора на управление квартирой

Вместе с тем в уставе принципала указано, что совет директоров принципала принимает решение о совершении сделок, связанных с возможностью отчуждения, обременения недвижимого имущества (в том числе договоров аренды).Необходимо ли одобрение советом директоров принципала каждого договора аренды, заключенного агентом с арендатором от своего имени?Не будет ли нарушением для принципала неодобрение советом директоров договоров аренды, заключенных агентом? По данному вопросу мы придерживаемся следующей позиции:В описанной ситуации нет необходимости одобрения советом директоров организации-принципала каждого отдельного договора аренды, заключаемого агентом (от своего имени) с арендатором, вместо этого достаточно однократного одобрения агентского договора, заключенного между принципалом и агентом. Обоснование позиции:В соответствии со ст.



Аренда от собственника

Необходимо учитывать, что согласно ст. 612 ГК РФ арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора аренды он не знал о них. При этом арендодатель обязан производить за свой счет капитальный ремонт переданного в аренду имущества, если иное не предусмотрено законом или договором аренды. Капитальный ремонт должен осуществляться в срок, установленный договором, а если он не определен договором или вызван неотложной необходимостью, в разумный срок. Все вопросы, не регламентированные законодательством РФ, стороны определяют в договоре аренды.

Вопросы налогообложения

С учетом положений ст. 146 НК РФ обязанность по уплате НДС в бюджет возложена на арендодателя. Арендатор, в свою очередь, имеет право на вычет суммы налога, указанной в счете-фактуре арендодателя, при наличии документа, подтверждающего факт принятия к учету оказанной услуги. Таким документом может являться акт приема-передачи арендуемого имущества. При этом вычет предоставляется арендатору независимо от состояния его расчетов с арендодателем.

Налог на прибыль

Арендные платежи за арендуемое имущество относятся к прочим расходам, связанным с производством и реализацией (подп. 10 п. 1 ст. 264 НК РФ).

Для документального подтверждения расходов в виде арендных платежей арендатору достаточно иметь договор аренды, заключенный в соответствии с требованиями гражданского законодательства, и акт приема-передачи арендованного имущества. Эти документы наряду со счетами и платежными документами об уплате арендных платежей являются достаточным документальным подтверждением понесенных арендатором расходов в виде арендных платежей.

Коммунальные и эксплуатационные услуги

На практике в договор аренды часто включается условие о том, что сверх сумм арендной платы арендатор возмещает арендодателю понесенные им эксплуатационные расходы, связанные с арендуемым имуществом (стоимость коммунальных услуг, услуг связи, по охране и т.п.). В этом случае арендатор, как правило, ежемесячно возмещает арендодателю указанные расходы на основании счетов, полученных от последнего.

Следует обратить внимание: на сегодняшний день у арендаторов практически нет шансов получить вычет по НДС в части затрат, возмещенных арендодателю сверх сумм арендной платы в виде компенсации стоимости услуг по электроснабжению, коммунальных услуг, услуг связи, по охране и уборке арендуемых помещений. Однако существуют способы, позволяющие избежать этого

Способ 1. Арендатор заключает договоры на коммунальные услуги (услуги связи и пр.) непосредственно с поставщиками этих услуг. Правда, в большинстве случаев у арендатора нет такой возможности. В частности, для того чтобы заключить договор электроснабжения, абоненту (потребителю энергии) необходимо располагать энергопринимающим устройством, присоединенным к сетям энергоснабжающей организации, что невозможно при аренде отдельных помещений в здании.

Способ 2. Стоимость коммунальных услуг включается в арендную плату. Как правило, в таком случае арендная плата состоит из двух частей – постоянной и переменной. При этом переменная часть эквивалентна сумме коммунальных платежей (услуг связи и пр.), потребляемых арендатором за месяц. При данном варианте арендодатель выставляет арендатору счета-фактуры на всю сумму арендной платы (как постоянную, так и переменную части), а арендатор ставит к вычету всю сумму НДС, указанную в счете-фактуре арендодателя.

Таким образом, сдача имущества в аренду непосредственно собственником недвижимого имущества налагает на него определенные обязательства, в том числе по регулированию договорных отношений с арендаторами, коммунальными и эксплуатационными организациями – заключение и исполнение договоров, контроль за поступлением арендной платы, осуществление капитального ремонта, выставление счетов и счетов-фактур в том числе по коммунальным и эксплуатационным услугам, уплата налогов.

2. Цели и принципы управления недвижимым имуществом

Недвижимые объекты
приобретают в собственность для
удовлетворения личных или общественных
потребностей либо для, предпринимательской
деятельности.

Основные цели
управления
рынком
недвижимости:

  • реализация
    конституционных прав граждан на
    недвижимое имущество и обязанностей,
    связанных с владением им;

  • установление на
    рынке определенного порядка и
    условий для
    работы всем
    его участникам;

  • защита участников
    от недобросовестности, мошенничества
    и преступных организаций и лиц;

  • обеспечение
    свободного ценообразования на объекты
    недвижимости в соответствии с предложением
    и спросом;

  • создание условий
    для инвестиций, стимулирующих
    предпринимательскую деятельность в
    сфере производства;

  • оздоровление
    экологической среды, достижение
    экономического роста, снижение
    безработицы, решение жилищной проблемы
    и других общественных целей;

  • справедливое
    налогообложение недвижимого имущества
    и участников рынка недвижимости;

  • создание
    благоприятных условий решения жилищной
    проблемы в
    стране и
    регионах.

Принципы управления
рынком недвижимости во многом зависят
от политических и экономических условий
встране, но
одновременно они должны учитывать
сложившийся мировой опыт. Достижение
сформулированных целей возможно при
учете следующих принципов управления
:

1. Разделение
процедур

применение особых подходов к регулированию
отношений различных видов недвижимости
— жилых и неживых помещений, земельных;
лесных участков и других объектов.

2. Открытость
информации
обо
всех участниках и объектах рынка
недвижимости для принятия деловых
решений.

3. Гласность
нормотворчества

публичное обсуждение проектов законов
и других нормативных актов.

4. Конкурентность
как механизм
повышения качества услуг на рынке и
снижения их стоимости.

5. Разделение
полномочий
между
органами законодательной и исполнительной
власти.

6. Объекты
недвижимости
государственной
и муниципальной собственности находятся
в общем совместном владении и пользовании
всего населения соответствующего
региона.

7. Простата
и понятность правил и процедур,
установленных
законодательными актами о недвижимости,
надежность защиты собственников —
добросовестных приобретателей от любого
произвола.

8. Применение
дополнительных мер защиты
на
рынке жилых помещений граждан группы
риска — несовершеннолетних, одиноких
пенсионеров, инвалидов и др.

9. Рациональное
распределение функций
управления
рынком недвижимости между государственными
органами и профессиональными участниками
— коммерческими и общественными
организациями (ассоциациями риэлтеров;
оценщиков и др.).

10. Политика
в области
управления недвижимостью должна
обеспечивать эффективное использование
земель в соответствии с утвержденными
схемами зонирования территории и
исключительное адресное и обоснованное
предоставление льгот по налогообложению
с постепенным переходом от предоставления
льгот по земельным платежам к адресным
компенсационным выплатам из бюджета в
соответствии с проводимой социальной
политикой.

11.
Представительные органы государственной
власти
(федеральные,
территориальные и муниципальные) в
интересах населения принимают законы
и иные нормативные правовые акты,
устанавливающие порядок владения,
пользования и распоряжения объектами
недвижимости.

12. Распоряжение
государственной недвижимостью
в
соответствии с действующим законодательством
осуществляют исполнительные органы
государственной власти.

13. Приватизация
государственной и муниципальной
недвижимости
и
возмездная передача прав на негосударственные
объекты должна производиться по рыночной
стоимости, а не по инвентаризационной.

14. Сборы
и налоговые платежи,
взимаемые
с объектов недвижимости, в том числе и
по сделкам с ними, делятся по уровням
управления в соответствии с установленными
нормами.

15. Соблюдение
преемственности российской системы
управления рынком недвижимости,
имеющей
свою историю и традиции, с учетом мирового
опыта регулирования прав собственности
на различные объекты недвижимого
имущества; его творческое осмысление
и адаптацию к нашим отечественным
условиям.

Договорные схемы арендных отношений

Подробнее об этом мы можете узнать здесь Кроме того, те стороны договора доверительного управления, кто применяет УСН, обязаны в соответствии с требованиями ст. 346.14 НК РФ использовать как объект налогообложения «доходы, уменьшенные на величину расходов». Посему можно видеть, что договор доверительного управления имуществом весьма уязвим с точки зрения налогообложения. Еще одна существенная проблема договора доверительного управления недвижимым имуществом – это обязательная государственная регистрация передачи недвижимости доверительному управляющему. Такой договор «задним» числом уже не проведешь. И не соблюсти требование о госрегистрации никак нельзя, иначе договор станет недействительным, в соответствии с положениями ст. 1017 ГК РФ.

Кроме того, отношения по договору доверительного управления имуществом прекращаются:

  • при отказе выгодоприобретателя от прибыли по договору или в случае его смерти (если соглашением не оговорено, что в этом случае право на получение прибыли переходит к другому лицу);
  • возникновении обстоятельств, препятствующих управляющему лично исполнять договор, если при этом он (либо учредитель) намерен прекратить сотрудничество;
  • принятии собственником решения о прекращении договора (в этой ситуации он обязан выплатить управляющему вознаграждение, оговоренное в соглашении);
  • банкротстве учредителя управления, имеющего статус ИП;
  • в случае признания управляющего полностью или частично недееспособным, объявлении его банкротом, а также в случае смерти.

Примерный шаблон договора доверительного управления имуществом ДОГОВОР ДОВЕРИТЕЛЬНОГО УПРАВЛЕНИЯ г.

Особенности субаренды

Как указывалось выше, арендатор вправе с согласия арендодателя (собственника имущества) сдавать арендованное имущество в субаренду (поднаем), что оформляется договором между первоначальным арендатором и субарендатором. Таким образом, у арендодателя не возникает каких-либо взаимоотношений с субарендатором.

Что касается взаимоотношений собственника (арендодателя) и первоначального арендатора, то они строятся по обычной арендной схеме, где единственным плюсом может являться то, что при регулировании арендных отношений через «схему субаренды» первоначальным арендатором является лояльная к собственнику недвижимого имущества организация, что позволяет фактически исключить контроль договорных отношений, в том числе вопросов по арендной плате. Однако субарендная сделка опасна тем, что имущество попадает в руки лица, которое не связано с арендодателем никакими обязательствами.

Вопросы налогообложения

К договорам субаренды применяются правила о договорах аренды, если иное не установлено законом или иными правовыми актами.

Таким образом, все вопросы по налогообложению и оказанию коммунальных и эксплуатационных услуг между арендодателем и арендатором в данном случае переносятся в плоскость отношений первоначального арендатора и субарендатора, что не исключает аналогичных взаимоотношений между собственником и первоначальным арендатором.

Агентский договор на управление недвижимым имуществом

Объекты недвижимости являются, с одной стороны, одним из самых распространенных активов, имеющихся у большинства предприятий и организаций, а с другой стороны — активом, способным приносить собственнику стабильный и высокий доход. Это делает необходимым постоянный мониторинг состояния и условий использования недвижимости предприятиями и организациями (собственниками) и стимулирует участие (вовлечение) объектов недвижимости в коммерческом обороте. Управление недвижимостью может осуществляться собственником объекта самостоятельно, либо путем привлечения управляющей компании.

Для принятия решения об осуществлении функций по управлению недвижимостью собственнику необходимо провести сопоставление предполагаемых целей и задач по управлению с имеющимися ресурсами (профессиональными, временными, финансовыми, материально-техническими). Последний в свою очередь обязан в соответствии с условиями договора осуществлять заключение договоров аренды с арендаторами, контролировать получение арендной платы, оказывать (предоставлять) коммунальные и эксплуатационные услуги, производить капитальный ремонт помещений, передаваемых в аренду, при необходимости взыскивать задолженность по арендной плате с арендаторов. Доход, полученный от деятельности агента (доверительного управляющего), за вычетом его вознаграждения передается собственнику имущества, который на основании отчета агента (доверительного управляющего) производит уплату налогов и сборов в бюджеты различных уровней РФ. Объектом доверительного управления может быть любое недвижимое имущество, в том числе предприятия и имущественные комплексы, ведение которых отдано управляющим коммерческой недвижимостью организациям.

Вместе с тем договор доверительного управления имуществом имеет некоторые особенности:

  1. Управление осуществляется в течение конкретно оговоренного периода.
  2. Управляющий совершает операции с имуществом всегда от собственного имени (в отличие от агента, который может выступать от имени заказчика).
  3. Управляющий действует не в собственных интересах (в отличие от арендатора), а в интересах собственника объекта либо выгодоприобретателя.
  4. В отличие от агента, выполняющего конкретные поручения заказчика, доверительный управляющий свободен в своих действиях. Он самостоятельно выбирает оптимальные способы управления имуществом и реализует их.
  5. Объект, поступивший в доверительное управление, должен быть обособлен от другого имущества собственника и управляющего.