Как продать квартиру подробная инструкция

Содержание



Плюсы продажи квартиры через агентство

1. Реальная оценка стоимости

Как бы вам не хотелось продать свою квартиру втридорога, к сожалению, это вряд ли у вас получится. Многие самостоятельные продавцы совершают эту ошибку в первую очередь — ставят цену значительно выше рынка и очень сильно удивляются, почему спустя пол года продажи к ним пришел только один клиент, и тот — просто посмотреть.

Риэлтор же ввиду своей работы намного лучше знает реальную цену объекта недвижимости и всегда сможет предложить вам несколько вариантов в зависимости от срочности продажи и желаемой цены.

2. Оформление документов

Те люди, которые еще не сталкивались с вопросами купли-продажи квартир слабо себе представляют, сколько различных документов и выписок в самых разных инстанциях нужно получить и оформить, чтобы сделка прошла успешно.

Агентство недвижимости же всегда берет всю эту бумажную волокиту на себя, а учитывая то факт, что занимаются они этим ежедневно, собрать необходимый комплект документов у профессионалов получится значительно быстрее.

3. Реклама

Как мы уже говорили выше, разместить объявление о продаже на двух-трех сайтах о продаже недвижимости — дело хорошее, однако на сегодня большинство всё ещё предпочитают вариант покупки по старинке — прийти в агентство для подбора подходящего объекта, т.к. на сайтах очень часто встречаются несуществующие квартиры по сильно заниженной цене, и после 10-го звонка по такому объявлению клиенты обращаются к профессионалам с реальными объектами.



Помимо этого сайты в интернете — лишь один из десятка каналов рекламы хорошего агентства, в самых крупных из которых есть даже свои маркетинговые отделы. Надо помнить что риэлтор хочет продать вашу квартиру не меньше, чем вы сами, и желательно подороже.

4. Показ и презентация

Одним из самых весомых преимуществ при обращении в агентство недвижимости является отсутствие необходимости показывать объект продажи каждому желающему, тем более многие из них приходят «просто посмотреть», что тратит уйму вашего личного времени. Отсеиванием таких клиентов и показом вашей квартиры реальным покупателям будет заниматься профессиональный риэлтор, а вам достаточно просто заключить договор, оставить ключи и явиться на сделку по продаже.

Отдельно стоит отметить и сам процесс презентации квартиры — далеко не каждый умеет грамотно подать все преимущества своей недвижимости так, чтобы покупатель действительно захотел приобрести именно её, а профессиональные риэлторы всегда видят, что интересует покупателя, и прекрасно знают как ему это лучше это продать.

5. Гарантии и безопасность

Этот пункт, пожалуй, самый важный, но вполне очевидный для большинства из нас. Агентство досконально проверяет по всем возможным базам квартиру и полностью следит за процессом продажи и чистотой сделки: от проверки правильности заполнения документов и оформления ипотеки для покупателя до момента полной передачи денег продавцу.

Как видите, продажа квартиры или любого другого объекта недвижимости через агентство значительно упрощает и ускоряет весь процесс, а всесторонняя проверка чистоты сделки может помочь вам сэкономить значительную сумму денег и потраченных нервов.

Сколько придется заплатить агенту, когда и почему эта сумма окупится

Стоимость риэлторских услуг чаще всего составляет 5% от стоимости сделки. В принципе цена на услуги риэлтора может колебаться в зависимости от:

  • профессионализма риэлтора;
  • условий договора;
  • опыта работы на рынке агента.

Сколько платить риэлтору за совершения сделки зависит от того, насколько он профессионально сработал, и заключил выгодную сделку как для продавца, так и для покупателя.

Как продать квартиру подробная инструкцияЕсли в заключении участвуют два посредника, то стоимость будет значительно выше. Клиент, приходя в агентство, может заключить договор, где нужно прописать фиксированную сумму комиссионных.

Выгодно ли выставлять фиксированные комиссионные за сделку? Не всегда. Возможно, проще будет прописать, что сумма вознаграждения зависит от скидки. Если покупатель приобретает квартиру дешевле, то агенту можно положить хорошие комиссионные, а со стороны продавца может быть прописан пункт, насколько дороже квартира будет продана.

Если цена на квартиру адекватная, то продать ее можно будет в течение недели. Также нужно учитывать, что определенный период уходит на подготовку документов. Как правило, риэлтор имеет свободу действий в течение 2-х месяцев, чтобы установить оптимальную цену на объект.

Как избежать обмана со стороны риелтора

Зачастую обманщиками на рынке недвижимости являются не только продавцы, но и риелторы. При этом мошенничеством могут заниматься как частные риелторы и небольшие компании, так и крупные агентства.

Популярные случаи

Как продать квартиру подробная инструкция

Распространенные схемы мошенничества среди риелторов мало отличаются от афер, проводимых продавцами:

  • Фирмы-однодневки. Берут крупный аванс за квартиру, после чего съезжают с прежнего адреса;
  • Черные риелторы. Продают квартиры по генеральной доверенности, полученной незаконно;
  • Сговор риелтора с продавцом. Могут быть использованы любые схемы мошенничества, описанные выше;
  • Продажа квартир в новостройках. Агентство продает недвижимость на рынке первичного жилья, ссылаясь на заключенный с компанией-застройщиком договор. При этом средства за жилье переводятся на счета агентства. После расторжения сделки застройщик заявляет, что договоров ни с кем не заключал, а деньги остаются у риелторов;

Как оформить квартиру в собственность в новостройке читайте здесь.

Договора с сюрпризами. Обращаясь в агентство по недвижимости, потенциальный покупатель заключает договор, в котором мелким шрифтом указываются различные условия, например, об оплате дополнительных услуг.

Выбираем агента недвижимости правильно

Выбор риелтора — не такая легкая задача, как может показаться на первый взгляд.

Услуги крупных агентств достаточно дороги, а гарантии лучшей работы, чем у небольших фирм или частных риелторов, нет. При этом в последнем случае существует риск нарваться на мошенников.

Лучший способ выбрать риелтора — воспользоваться рекомендациями друзей и знакомых, оформлявших сделку с использованием услуг агента.

Если таких знакомых нет, то необходимо подойти к выбору со следующими критериями:

Чем больше информации об агентстве или риелторе — тем лучше. Можно почитать отзывы в интернете (но не на сайте самого агентства), посмотреть различные справочники, газеты и другую информацию;
Следует выбирать агентство или риелтора со стажем

Профессиональный агент должен отработать на рынке недвижимости не один год, так как новичок в плане опыта мало отличается от обычного покупателя;
Следует обратить внимание на офис компании. Фирмы-однодневки редко тратятся на дорогую мебель, оргтехнику и т

д. В случае частного риелтора этот способ проверки не подойдет, но для выбора агентства вполне годится;
Чем больше информации предоставляет риелтор — тем лучше. Можно попросить для рассмотрения стандартный договор, уточнить, состоит ли агентство или риелтор в профессиональных организациях и т. д. Профессионалу, работающему на рынке недвижимости честно, нечего скрывать от своего потенциального клиента.

Документы, прилагаемые к декларации

Для подачи 3-НДФЛ после реализации недвижимости, которая принадлежала на правах собственности, гражданин должен приложить и другие документы.

К таким документам могут относиться:

  • Копия договора покупки и реализации недвижимости, в котором указывается стоимость жилья;
  • Расписка или иной документ, устанавливающий факт получения средств, в том числе выписка с банковского счета.

Для получения расчета НДФЛ по программе «доходы минус расходы» необходимо приложить:

  • Старый договор, который устанавливает права владения и распоряжения заявителя;
  • Документы о праве собственности – выписка из ЕГРН;
  • Расчетный документ, устанавливающий размер понесенных гражданином расходов, в том числе расписка от бывшего владельца, заключение из банка о произведенной операции или чек о пополнении счета другого лица.
  • Копию паспорта и другие документы, которые могут потребовать служащие ФНС.

Пример заполнения 3-НДФЛ поможет сократить время на запись всей информации. При реализации жилья и заполнении декларации, код дохода обозначается цифрой «01».   Далее, при возникновении необходимости в оформлении вычета, заполняются соответствующие данные с указанием дополнительных приложений для подтверждения обстоятельств покупки.

Заполнение 3-НДФЛ при продаже квартиры длительный процесс, который можно сократить в значительной мере, заполнив онлайн-формы на сайте ФНС с указанием соответствующих обстоятельств.

Как продать квартиру подробная инструкция

Безопасность и преимущества

Прежде тем, как заключать сделку, убедитесь в адекватности и дееспособности участников. Если нужно, посетите врача, получите справку. Чтобы в итоге сделку не аннулировали. Основывайтесь только на оригинальных документах, а не доверенностях.

Главное преимущество альтернативной сделки в том, что можно выбирать любую недвижимость, которая соответствует по требованиям. Это удобно так же тем, что во время всего процесса вы проживаете в своей квартире. Нет необходимости искать на это время съемное жилье.

Значительно ускоряет обмен пакет документов, который одинаков как для покупки, так и для продажи.

Для тех, кто не может сразу собрать большую сумму для покупки жилья – это идеальный вариант.

Если вы решили продать прежнее жилье прежде чем купить новое

Если вы все же решите, что важно продать свой дом, прежде чем покупать новый, то должны быть готовы к тому, что может наступить период, в течение которого вы не будете владельцем жилья, и поэтому придется подумать о том, чтобы подыскать место для проживания. Если вы не можете остановиться у друзей или родственников, арендуйте жилье на короткий срок, которое подходит вам и вашей семье

Или поинтересуйтесь у покупателей, готовы ли они, чтобы вы проживали в своей бывшей квартире (за арендную плату, конечно же) до тех пор, пока вы не купите новое жилище. Если вам все же необходимо переехать на временную квартиру, вам стоит получить интересующую вас информацию от нескольких компаний, занимающихся переездом и хранением. Переезд может повлечь за собой значительные расходы, и вы сможете сэкономить деньги, если сами найдете перевозчика, который также предлагает и услуги по хранению вещей

Если вы не можете остановиться у друзей или родственников, арендуйте жилье на короткий срок, которое подходит вам и вашей семье. Или поинтересуйтесь у покупателей, готовы ли они, чтобы вы проживали в своей бывшей квартире (за арендную плату, конечно же) до тех пор, пока вы не купите новое жилище. Если вам все же необходимо переехать на временную квартиру, вам стоит получить интересующую вас информацию от нескольких компаний, занимающихся переездом и хранением. Переезд может повлечь за собой значительные расходы, и вы сможете сэкономить деньги, если сами найдете перевозчика, который также предлагает и услуги по хранению вещей.

Кроме того, важно решить, как распорядиться деньгами, которые вы получите от продажи своего жилья. После погашения ипотечных кредитов, у вас (предположительно) останется значительная сумма денежных средств для покупки нового места проживания

Поищите инвестиции с низким уровнем риска, такие, например, как краткосрочные депозитные сертификаты, сбережения или текущий счет, и т.д., что дает вам легкий доступ к своим средствам без штрафов за преждевременное снятие средств со счета.

Как продать квартиру и купить другую одновременно?

Зачастую продажа квартиры обусловлена покупкой нового жилья. Одновременное заключение двух договоров купли-продажи подразумевает под собой альтернативную сделку. Она представляет собой процесс, состоящий из нескольких этапов.

Одновременная продажа собственной квартиры и покупка новой подразумевает под собой юридическое понятие «альтернативная сделка».

Альтернативная сделка позволяет продавцу квартиры проживать в старом жилье до окончательного переезда. Это освобождает семью от поиска съемного жилья и оформления временной регистрации в случае необходимости.

Пакет документов одинаков как для продажи квартиры, так и для покупки — это экономит время. При одновременной продаже своей квартиры и покупке новой уменьшаются риски потери денег и их обесценивания, так как обе сделки проходят в один временной промежуток.

Собственник в ситуации альтернативной сделки выступает и в роли продавца, и в роли покупателя. Происходит фактический обмен объектами недвижимости, который оформляется договором купли-продажи.

Такие сделки сложно осуществить без грамотного юриста, так как приходится принимать аванс от покупателя своей квартиры и вносить аванс продавцу покупаемого жилья, а также согласовывать сроки. Чтобы совершаемая купля-продажа недвижимости проходила прозрачно и безопасно, обращайтесь к юристу за сопровождением такой сделки.

При осуществлении альтернативной сделки возможен равноценный обмен и неравноценный обмен. В первом случае – это смена района проживания в пределах одного города с приобретением взамен своей квартиры другой недвижимости, имеющей такую же стоимость. Во втором случае – это переезд из большей жилой площади в меньшую или наоборот. При этом, один из ее участников получает деньги и меньшую по площади или расположенную в более удаленном районе недвижимость, а другой – улучшает свои жилищные условия за счет внесенной доплаты.

Есть и сложные виды альтернативной сделки – это съезд и разъезд, при которых вместо одной квартиры приобретается две квартиры или продажа двух квартир и покупка одной.

Как купить квартиру без риска

Итак, рассмотрим более подробно аспекты, на которые стоит обратить внимание при покупке жилья. Оформление документов

Безусловно, доверять продавцу надо. Но не забудьте проверить его слова

Мы-то с вами понимаем, что сделки по купле-продаже квартиры не самые дешевые, поэтому и относиться к ним надо со всей осторожностью

Оформление документов. Безусловно, доверять продавцу надо. Но не забудьте проверить его слова

Мы-то с вами понимаем, что сделки по купле-продаже квартиры не самые дешевые, поэтому и относиться к ним надо со всей осторожностью

Нам нужно проверить следующие документы:

На предмет наличия всех операций, связанных с распоряжением квартиры, мы смотрим выписку из ЕГРП. В ней также отражаются все обременения, которые были наложены на квартиру, включая аресты.

Обратите внимание на то, нет ли каких-либо судебных споров, которые еще не завершены. А для большего успокоения вспомним положения Гражданского кодекса, которые закрепляют правило о сроке исковой давности в 3 года

Выписка из ЕГРП платная и, как правило, выдается собственникам, членам их семьи или иным заинтересованным лицам. Ее можно получить, предоставив заявление лично, через МФЦ или по почте.

Далее обращаем свое пристальное внимание на выписку из домовой книги. Причем не просто выписку, а расширенную

Это нужно для того, чтобы проверить лиц, зарегистрированных в квартире.

Довольно часто встречаются ситуации, когда продавец «забывает» про членов семьи и третьих лиц, которые хоть и прописаны, но в этой квартире не проживают.

Вы покупаете квартиру, а через некоторое время выясняется, что брат продавца освободился из мест лишения свободы и, так как он в свое время отказался от участия в приватизации в пользу продавца, имеет право проживать в этой квартире.

Как продать квартиру подробная инструкция

Он подает иск в суд, суд выносит решение о том, что вам надо бы квартиру вернуть назад. Но вы же не расстроились, правда? Вы подаете иск о возврате денег продавцом…Ну и зря, что не расстроились…Денег у продавца, естественно, уже нет. Имущества тоже. Только небольшая зарплата, которую он исправно получает каждый месяц.

Вот приставы и назначают ему «взыскание» из постоянно дохода. Вы уже успели подсчитать, через какое время вам будет возвращена сумма за квартиру?

Обязательно проверяем документы продавца. Смотрим его паспорт и проверяем сведения из него в паспортном столе. Часто встречаются ситуации, когда продавец может быть недееспособным человеком.

На продажу выставлена квартира. Вы ее покупаете, оформляете все необходимые документы, регистрируете и ввозите туда свои вещи. Все хорошо ровно до того момента, когда вам приходит повестка из суда с просьбой явиться в суд.

Вы удивляетесь: в чем дело, я же добросовестный приобретатель! Вы-то да! К вам претензий никаких. А вот продавец… в общем, он оказывается недееспособным; и в момент совершения сделки не осознавал последствий своих поступков.

Получается, что договор купли-продажи признают недействительным, а вы остаетесь один на один с судебным решением и невозможностью вернуть деньги.

Если договор подписывает не собственник, а представитель по доверенности, внимательно читаем доверенность. Дело в том, что некоторые собственники ограничивают своих представителей в правах: например, он может проводить переговоры и подписывать договор, а денежные операции не входят в его компетенцию. Чтобы не произошло непредвиденных ситуаций, которые могли бы иметь отрицательные последствия, не поленитесь, прочитайте внимательно доверенность.
Справка из БТИ. Некоторые собственники после перепланировки квартиры «забывают» зарегистрировать ее в БТИ. Это грозит штрафом. Но чтобы данной неприятности избежать, просите собственника заказать выписку из реестра в БТИ и изучаете все сведения о квартире. Это необходимо и для того, чтобы у вас в будущем не возникли проблемы при продаже этой квартиры

Осматриваем внешний вид квартиры. Сразу выясняем все моменты, которые вас могут насторожить. Например, плохо закрывающаяся дверь, подтеки на потолке и т.д. После драки кулаками махать будет поздно.

Обращаем внимание на цену. В целом вы должны иметь общее представление о стоимости недвижимости в вашем субъекте

Такую информацию можно получить, проведя мониторинг рынка недвижимости.

И, соответственно, если квартира неплохая, но цена снижена, то в чем-то здесь подвох. Безусловно, возможен и «хороший» вариант, когда собственник просто не знает цен и выставил квартиру на продажу, не подумав, или ему срочно нужны деньги.

Но бывают случаи, когда в дело вступают мошеннические схемы. Например, оформление сделки купли-продажи по поддельным документам. Проверьте все самым тщательным образом.

Как одновременно продать и купить квартиру

Это, пожалуй, самый распространенный вариант развития событий. На рынке недвижимости очень много участников, все что-то продают и покупают. В нашей организации мы называли это обменом, то есть продавцу квартиры нужно продать свою недвижимость и купить другую квартиру (больше или меньше той, что есть). В данном случае продавец имеет единственную квартиру, которую продает. Но взамен ему нужна другая, в которую он должен въехать сразу же после того, как освободит свою. Иногда из таких вот нуждающихся продавцов выстраивается достаточно длинные цепочки, насчитывающие 10-12 участников. Последним звеном всегда выступает свободный покупатель. Сложность таких сделок заключается в согласовании сроков. Итак, если вы становитесь звеном цепи (даже короткой) то алгоритм ваших действий такова:

1. Организация поиска покупателя на свою квартиру.

2. Организация поиска варианта для себя (в идеале – одновременно с пунктом 1).

3. Оформление залога в счет стоимости покупаемой квартиры.

4. Оформление залога в счет стоимости продаваемой квартиры (в идеале – одновременно с пунктом 3).

5. Сбор пакета документов для продажи и покупки квартиры.

6. Заключение договора купли-продажи.

7. Оформление прав собственности.

Звеньями цепи могут стать квартиры и дома, на которые уже оформлены документы. Продавать квартиру в строящемся доме можно только по согласию застройщика. Это явление носит название переуступки прав. Но застройщики крайне тяжело идут на заключение таких сделок. Юридическое оформление ложится на их плечи, да и попросту невыгодно это строительным организациям. Хотя все возможно. Право собственности приобретается после получения на руки документов, его подтверждающих. Квартиру продавец должен освободить в установленные сроки, а затем перебраться в новое жилье. Как правило, даты выезда и въезда совпадают. Хотя иногда бывает, что люди некоторый непродолжительный период вынуждены ютиться у знакомых, родственников или друзей. От непредвиденных ситуаций никто не застрахован, а они иногда случаются.

Важные изменения в законодательстве

С 2018 года введены следующие изменения, касающиеся налогообложения при реализации жилой и нежилой недвижимости:

  1. Действие права собственности должно быть не менее пяти лет, за исключением ряда случаев, при наличии которых минимальное время распоряжения собственностью остается на прежнем уровне – три года.
  2. При реализации недвижимости по заведомо невыгодной цене к расчету принимают либо цену договора, либо 0,7 от кадастровой стоимости – в зависимости от того, какая сумма больше.  При этом цена договора может быть близка к рыночной, но если она меньше, чем 70% от кадастровой стоимости, то будет расчет от кадастровой..

Другие изменения являются менее значимыми, хотя позволяют не только определить, как вернуть уплаченный налог, но и воспользоваться возможностью уменьшения налоговой ставки при подаче 3-НДФЛ.

Обман при покупке недвижимости

Каждый человек, который хочет потратить деньги на приобретение недвижимости и избежать обмана, конечно же, стремится выяснить все подводные камни. Чтобы не быть обманутым при приобретении недвижимости, необходимо ознакомиться с распространёнными путями мошенничества, а также способами, которые позволяют их предотвратить.

Нечестные риелторы

Основная задача, которую выполняют риелторы, — оказание помощи заказчикам по продаже или приобретении квартиры. По той причине, что эти процедуры связаны с большими суммами денежных средств, некоторые специалисты ведут себя недобросовестно. Это находит выражение в следующем:

  • Документы, которые предоставлены заказчиком, риелторы могут использовать в корыстных целях.
  • Увеличение стоимости квартиры, которая выставлена на продажу, при этом разница оставляется себе.
  • Риелтор может пойти на предварительный сговор с продавцом. В таких случаях скрываются некоторые факты, о которых покупатель не должен знать. Нередко специалисты по продаже недвижимости идут на подлог документов.

Как продать квартиру подробная инструкцияКаждый потенциальный покупатель должен знать, как обманывают риелторы. Идя на обман, они пользуются тем, что после регистрации договора не несут никакой ответственности.

Поэтому заказчики, которые обратились к ним за услугами по приобретению недвижимости, не смогут никоим образом уличить их в обмане. Если вы все-таки решили воспользоваться их услугами, но не знаете, как купить квартиру через агентство недвижимости, советы знакомых, которые имеют подобный опыт, вам пригодятся. Поэтому обязательно разузнайте все о конкретном риелторе, прежде чем обратиться к нему.

Покупка квартиры в новостройке

Обман при покупке недвижимости в новостройке возможен в следующих случаях: продажа квартиры компаниями, которые занимались строительством дома без наличия соответствующих документов — отсутствует разрешение на проведение строительных работ. Если покупатель оплатил квартиру в новом доме, но не проверил эту бумагу, то это грозит потерей денег, так как при отсутствии разрешительных документов дом просто не будет введен в эксплуатацию, поскольку он возводился нелегально.

Еще один вариант обмана — несоответствие пунктов ДДУ, строительных норм и состояния квартиры. В наше время нередки случаи, когда возведение объектов осуществляется в спешке, что приводит к возникновению нарушений требований в строительной сфере. Некомпетентность застройщика выражается главным образом в нарушении обязательств, которые были прописаны в договоре. Например, довольно часто компании, возводящие дом, нарушают сроки сдачи объекта.

Как купить квартиру в кредит

К сожалению, далеко не у всех покупателей недвижимости есть в наличии необходимые для сделки средства. Все чаще недостающую сумму берут в кредит у банка. Займ может быть и обычным потребительским, и жилищным, и ипотечным. Кому что подходит. Но суть одна – жилье приобретается сейчас, а потом на протяжении энного количества лет выплачивается долг кредитной организации. Нужно со всей ответственностью подходить к принятию такого непростого решения.  И думать нужно не только об экономической ситуации в стране, но и о крепости брачныго союза. Впрочем,  покупка жилья в кредит – это тема отдельного разговора.

статья подготовлена специально для МирСовет.ру — http://mirsovet.ru

Рекомендуем прочесть:

  • Наверняка многие слышали о растении, именуемом в народе «рождественской звездой». За свои особенности цветения оно и получило такое название. В нашей …»>Пуансеттия: уход в домашних условиях
  • Колорирование волос представляет собой особый способ окрашивания с использованием двух и более оттенков. Существует много различных техник придания не…»>Колорирование волос: секреты удачного окрашивания
  • Правильно приготовленные домашние средства по уходу за кожей и волосами ни в чем не уступают широко разрекламированным дорогостоящим средствам, а зача…»>Домашний антицеллюлитный скраб для тела «Корица и мёд»: рецепт с фото
  • Лазанья – традиционное блюдо итальянской кухни, которое сможет приготовить дома даже не слишком опытный кулинар. Упрощает приготовление возможность пр…»>Лазанья с фаршем в домашних условиях: рецепт с фото
  • Текстиль в дизайне интерьеров по-прежнему не сдает своих позиций, поскольку привносит в общую атмосферу дома нотки уюта и душевного тепла. Но следует …»>Текстиль в дизайне интерьера: советы по применению

Следующие статьи:

  • К сожалению, далеко не все получается так, как мы планируем. Вот и бывает, что семейная пара берет ипотечный кредит на покупку квартиры в надежде на н…»>Как продать квартиру, купленную в ипотеку
  • Наше государство в лице правительства постоянно говорит о доступном жилье. А цены на эти вожделенные квадратные метры ну никак нельзя назвать доступны…»>Стоит ли брать ипотечный кредит и что для этого нужно
  • Довольно часто люди, продающие или покупающие объект недвижимости, начинают собирать информацию о документах и с удивлением понимают, что разные источ…»>Какие документы необходимы для купли-продажи квартиры

Преимущества и недостатки покупки жилья с помощью риелтора

Как продать квартиру подробная инструкцияРиелтор поможет быстро выбрать из большого количества объектов несколько подходящих варинтов

По оценкам экспертов, до 30% сделок на первичном рынке сегодня осуществляется с помощью риелторов. К посреднику стоит обращаться в тех случаях, когда предстоит некая многоступенчатая операция: например, вы хотите продать имеющееся жилье и купить квартиру в новостройке. В агентстве недвижимости покупателю могут предложить ознакомиться с обширной базой объектов от разных застройщиков, тут же можно сравнить цены, условия оплаты и т. д.

Стоит заметить, что при покупке квартиры через агентство недвижимости и напрямую у застройщика, цена объекта окажется одинаковой. Дело в том, что риелтору оплачивает % от сделки не покупатель, а застройщик (обычно, цена услуг профессионального продавца оценивается в 2-5% от стоимости квартиры). С агентством недвижимости покупатель заключает лишь договор на предоставление информационных услуг. Непосредственно же договор на приобретение жилья в строящемся доме имеет право подписывать только строительная компания. То есть, в обязанности посредника входит лишь поиск подходящего покупателю объекта и юридически грамотное оформление договора.

Поскольку риелтор оказывает покупателю лишь информационные услуги, от рисков, с которыми связана покупка квартир в строящихся домах, он защитить не сможет. Многие покупатели считают, что агентство недвижимости проверяет застройщика, прежде чем заключить с ним договор о сотрудничестве. Это справедливо лишь отчасти. Крупные риелторские фирмы, конечно, не станут продавать объекты, вызывающие подозрение.

Кроме того, у покупателя, который заключает договор долевого участия с посредником, а не строительной компанией, практически нет возможностей для внесения в договор изменений. Решать возникшие вопросы покупателю придется непосредственно с застройщиком.

Какой налог с продажи квартиры надо уплатить в 2020 году

С введением новых правил налогообложения изменились особенности оплаты государственного налога, поэтому некоторые граждане до конца не понимают надо ли им платить государству за торговлю собственным жилищем или такая обязанность для них не предусмотрена.

Налог с продажи квартиры в 2020 году для физических лиц рассчитывается в зависимости от нескольких обстоятельств:

  • Срока, в течение которого это жилое помещение находилось в собственности у продавца, например, сбыт унаследованной квартиры, если период владения жильем наследниками составляет менее установленного законодательством времени, а равно и получение дарственной при таких же или подобных обстоятельствах, должен оплачиваться по стандартной ставке НДФЛ;
  • Способа получения недвижимости, в частности при приобретении жилья за собственные средства на этапе строительства для торгов после сдачи дома в эксплуатацию.

Плюсы и минусы покупки квартиры через агентство

Сотрудничество с агентствами недвижимости несет свои определенные плюсы и минусы, в которых мы сейчас постараемся разобраться подробнее. К безусловным плюсам относится:

  • экономия времени, за счет того, что специалист самостоятельно отсеет все неподходящие варианты и сформирует список квартир, который будут подходить вам по всем критериям, а также договорится о встрече с потенциальными продавцами;
  • специалист агентства сможет сторговать вам приемлемую цену и понять какой ценовой политики лучше всего придерживаться так как имеет полное представление о том, что происходит на рынке недвижимости;
  • агентство полностью сопровождает юридическую сторону вопроса и позволяет минимизировать риски в том случае если вы не имеете ни малейшего представления о том, как правильно составлять договор и что он должен в себе содержать.

Как продать квартиру подробная инструкция

Из минусов можно выделить следующие нюансы:

  • За счет того, что вам необходимо будет оплатить услуги агентства вы имеете риск значительно переплатить за покупку квартиры, ведь чаще всего агентства берут процент от стоимости жилья, который находится в пределах от 3-6%.
  • Всегда есть риск попасть в лапы к недобросовестным фирмам, которые стремятся обмануть доверчивых покупателей и забрать все деньги себе.

Тем не менее, как вы можете заметить плюсы значительно преобладают над минусами и перевешивают их.

Единственный нюанс во всем этом – это, конечно же, не нарваться на мошенников и сделать правильный выбор агентства недвижимости. И уж поверьте, это не так сложно, как кажется, достаточно лишь почитать про агентство в интернете, почитать отзывы и пообщаться со специалистами, чтобы понять хотят вас обмануть или нет.

Как узнать, нужно ли платить налог

В выписке из ЕГРН или свидетельстве о праве собственности на квартиру нужно посмотреть дату регистрации права

Обратите внимание – нас интересует не дата заключения ДКП, ДДУ, а дата регистрации записи в Реестре. Эта дата написана в строке «о чем в Едином государственном реестре недвижимости ДД.ММ.ГГГГ сделана запись регистрации №…»

Для наследования напротив – важна дата смерти наследодателя.

  1. Определить, по какому основанию приобретена квартира – посмотреть раздел «Документ-основание».
  2. Сравнить дату регистрации и основание приобретения с таблицей ниже и определить срок давности владения, при котором можно не платить налог.

Как продать квартиру подробная инструкция

Период обладания считается не в календарных годах, а месяцами, так срок владения квартирой для продажи должен составлять не менее 36 календарных месяцев подряд. Расчет может осуществляться до момента выдачи свидетельства о правах на дом – при открытии наследства и принятии его, рекомендуется рассчитывать время с момента получения свидетельства.

Минимальный срок владения в течение трех лет, может быть определен для объектов недвижимого характера, полученных в результате:

  1. Наследования от близкого родственника.
  2. Оформления договора дарения между близкими родственниками для дальнейшего перехода права собственности на квартиру по дарственной.
  3. Оформления жилища из государственного жилищного фонда в частный сектор, которую удалось приватизировать по специальной программе, продажа такой квартиры после приватизации без уплаты сборов возможна только по истечению минимально установленного периода владения.
  4. Заключенного договора ренты с обязательствами передачи недвижимого имущества с одной стороны и полным финансовым обеспечением с другой.

Продажа квартиры без уплаты налога возможна только по истечению пяти лет.

Как продать квартиру подробная инструкция