Ищем перекупщиков квартир
Содержание
Советы экспертов
·свидетельство о праве собственности;
·свидетельство о праве на наследство по закону или завещанию;
·соглашение о разделе имущества;
·решение суда о признании права собственности;
·договоры приватизации, купли-продажи, дарения, долевого участия.
Для квартир, которые продаются на банкротных торгах, также требуются:
·решение суда о реализации имущества;
·исполнительный лист;
·постановление судебного пристава о реализации имущества и об установлении начальной продажной цены.
Если такие документы не предоставляются или на них нет отметки о регистрации в Росреестре — от сделки стоит отказаться, советует юрист Вадим Башир-Заде.
Закажите выписки из регслужбы и домовой книги. В расширенной выписке из регистрационной службы содержится информация об основаниях возникновения права собственности, обо всех сделках с жильём и всех обременениях. «Многочисленные и частые сделки с жильём, как и наличие обременений, должны насторожить потенциальных покупателей», — утверждает Вадим Башир-Заде.
В выписке из домовой книги надо проверить, кто зарегистрирован в квартире. Если там проживает человек, который отказался в своё время от приватизации, его будет сложно выселить. «Такое лицо не имеет права распоряжаться квартирой как собственник. Однако проживать и пользоваться жильём такое лицо сможет даже при смене собственника», — предупреждает юрист. Также нельзя выселить из квартиры несовершеннолетних, которые не участвовали в приватизации.
Узнайте о долгах по коммунальным платежам. По словам Вадима Башир-Заде, часто информация о задолженности всплывает уже после покупки. Разбираться с управляющей компанией придётся уже новому собственнику.
Выбрать выгодную ипотеку
Калькулятор ипотеки Сравни.ру
Кто является покупателем доли квартиры
Некоторые собственники, отказываясь от своего права преимущественного выкупа, дают возможность посторонним людям приобрести такие доли. Для обычного человека, такие доли не представляют никакого интереса. Никто не хочет квартиру, в которой вынужден соседствовать с посторонним человеком, где постоянно придётся скандалить и воевать.
Зато огромный интерес доли представляют для профессиональных перекупщиков, намеренно их скупающих через оформление договора дарения, который лишает остальных собственников права преимущественного выкупа. Причём, чем меньше доля по размеру, тем больший интерес она вызывает.
Другим участникам долевой собственности это ничего хорошего не предвещает.
Кому же предложить свои квадратные метры
Выкупают объекты недвижимости компании либо частные инвесторы на собственные средства, либо за счёт кредитов.В таком случае у агентств уже налажены связи в банках, поэтому получить средства они могут в кратчайшие сроки, и под невысокие проценты
Затем для таких перекупов важно продать квартиру как можно скорее – ведь за каждый месяц им приходится платить проценты по займу. Бывают случаи, когда риэлторам не удаётся реализовать выкупленную недвижимость в быстрые сроки, и тогда компания терпит убытки
Поэтому для таких сделок необходим большой опыт на рынке недвижимости. Риск получения убытков существует всегда, и при выкупе квартир специалисты агентств недвижимости просчитывают все факторы, которые могут повлиять на дальнейшую продажу квартиры. Не будет выкупаться квартира на крайних этажах, в старых домах, в спальных районах. Интересует перекупов и состояние квартиры – ремонт, наличие встроенной мебели, кондиционеров и т.д. Ликвидность такого недвижимого имущества оказывает наибольшее значение при принятии решения руководством компании о её выкупе.
У тех же компаний, которые обладают собственными средствами на выкуп недвижимости, подобных проблем не возникает. Они могут либо тут же перепродать квартиру, либо временно сдавать её в аренду и получать пусть и небольшой, но стабильный и нелишний доход. Многие инвесторы, купив «срочную» квартиру, далее не торопятся её реализовать, а ждут скачка цен на недвижимость. Таким образом, на срочных квартирах многие инвесторы неплохо зарабатывают.
Собственнику квартиры, который хочет продать её в срочном порядке, не лишним будет ознакомиться с текущими рыночными ценами на аналогичную недвижимость, чтобы не понести большие финансовые потери. Конечно, цена при срочной продаже будет в любом случае ниже рыночной, однако совсем уж за копейки отдавать её тоже не стоит. Если даже по сниженной цене продать квартиру не удаётся, следует рассмотреть варианты улучшения её состояния, сделать небольшой ремонт, даже просто провести генеральную уборку в помещении. Такие меры позволят хоть немного, но повысить привлекательность недвижимости в глазах потенциальных покупателей.
Продавать квартиру в срочном порядке или попробовать найти необходимые средства иным способом – решать только собственнику
Важно знать, что недвижимость является самым стабильным средством вложения и сбережения своих денег, купить впоследствии новую жилую площадь не так просто, а вот оставить семью без жилья – не так уж и сложно.
Опасности, связанные с выкупом долей квартир
Расскажем особо неуступчивым собственникам о совершенно реальном развитии событий, которые могут произойти, если выкуп доли квартиры в Москве осуществится не надежным агентством недвижимости, а вот таким посторонним лицом.
Купив такие доли, причём за цену, которая существенно ниже рыночной, новый сособственник вступает в переговоры с владельцем основной доли об её выкупе. В случае отказа, в ход идут отработанные технологии выживания Вас из собственного жилья (самые разные, более или менее законные), создаются действительно невыносимые условия существования, часто используется психологическое давление.
К примеру, подселяется человек, недавно освобождённый из мест лишения свободы с двумя судимостями: одну за хулиганство, другую – за убийство на бытовой почве.
Или угрожают раздробить долю на множество еще более мелких частей с целью продажи их «в розницу» для постоянной регистрации по месту жительства иногородних лиц и иностранцев.
Подавляющее большинство обычных граждан ничего не могут поделать против таких действий, и часто потом сожалеют, вспоминая, как раньше «прессинговали» другого собственника и упустили реальную возможность с ним сговориться. Никакие заявления в милицию, например, о пропавших вещах, не помогут (такова реальность обладания доли квартиры). В отличие от проживания в комнате коммунальной квартиры никогда не будешь уверен, что другой собственник доли не захочет войти в твою комнату, взломав замки, не неся при этом никакой уголовной ответственности. Даже если доля квартиры соответствует комнате, это совсем не означает, что такая комната становится той площадью, где можно повесить замок на дверь. Милиция в такие ситуации не вмешивается, и решать такие вопросы остается только в ходе судебных споров за недвижимость. Однако ходить в суд в такой ситуации – пустая трата сил, денег и времени.
«Слабый» с «сильным» в одной квартире не выживет. Оказавшись жертвой профессиональных рейдеров, теперь Вам приходится играть по их правилам. Либо выкупать доли уже у них, причем, разумеется, не по рыночной цене, а по чрезмерно завышенной. Либо продавать свою им же по очень заниженной стоимости, если жить в ней Вы не захотите (кто бы сомневался).
Это очень выгодный бизнес. На таких действиях опытные перекупщики зарабатывают до 50% прибыли.
Поэтому, если Вам предоставляется возможность преимущественного выкупа (согласно статье 250 ГК РФ), ответ однозначный: надо покупать. Преимущественное право покупки направлено только на защиту Ваших интересов, давая Вам возможность как бы увеличить своё владение в общем имуществе. Как сказано в ст. 250 ГК РФ приобрести долю необходимо в течение 1 месяца со дня извещения. Это означает, что за это время Вы должны не только выразить свое согласие на покупку, но и иметь необходимую для этого сумму.
Если нет денег на данный момент, надо их найти, занять, попробуйте взять кредит под залог квартиры. А ещё лучше не прятаться, а разговаривать с участником долевой собственности, договориться об уменьшении цены, о рассрочке, но долю выкупать самим в любом случае. Он Вас поймёт, пойдёт на уступки по срокам и цене, тем более, что от посторонних покупателей он фактически получит не объявленную Вам сумму, а существенно меньшую (скидка порой достигает 30-70%).
К сожалению, достичь такой договоренности с другим сособственником чаще всего не получается.
Многие собственники долей не хотят смириться с тем, что их доля не стоит полную рыночную цену, а полагают, что она стоит столько же, сколько часть от рыночной цены всей квартиры. Например, если им принадлежит 1/2 доля (половина квартиры), то они надеются на половину рыночной стоимости квартиры, может с небольшой скидкой в цене.
На самом деле, никто не заплатит таких денег. Не потому, что покупатели такие вредные, а потому, что все понимают, что недвижимость эта проблемная.
Если у Вас возникают затруднения, помочь решить проблему, связанную с продажей доли квартиры, смогут опытные специалисты по недвижимости, которые возьмутся за продажу доли квартиры, со знанием всех нюансов и подводных камней, связанных с выкупом. К Вашим услугам срочный выкуп долей квартир в Москве.
Даниил Смолин
Агентство недвижимости «Капитал-Недвижимость»
КОММЕНТАРИИ
