ТОП-10 ошибок при покупке квартиры в новостройке

Содержание



Этапы покупки квартиры в новостройке

Порядок покупки квартиры в новостройке заключается в следующем:

  1. Выбор объекта и достижение договорённости;
  2. Подготовка предварительного договора;
  3. Внесение правок в соглашение и его подписание;
  4. Перевод денежных средств;
  5. Подписание акта приёма-передачи квартиры;
  6. Регистрация прав на недвижимость.

Плюсы и минусы покупки квартиры в новостройке

Ключевые достоинства покупки:

  1. Абсолютно новый дом без плохой истории;
  2. Современные инженерные системы, адаптированные под реалии;
  3. Отсутствие негативного «социального фона»;
  4. Хорошее состояние ремонта в подъезде;
  5. Возможность вести ремонт без претензий от соседей.
  6. Продажа одного объекта нескольким лицам. Процедура покупки квартиры в новостройке начинается с заключения договора, где должны быть полностью прописаны признаки объекта. Теоретически одна и та же площадь может быть продана несколько раз, что незаконно.
  7. Перенос сроков сдачи дома.
  8. Несоответствие проектов и деклараций результату.
  9. Наличие недоделок в квартире.

Ошибки и риски при покупке квартиры в новостройке Как обсуждалось, шанс оказаться в неприятной ситуации есть на любой стадии работы. Непоправимые ошибки при покупке квартиры в новостройке – это попадание в лапы мошенников. Большинство других неприятностей разрешимо, если грамотно взяться за дело. К примеру, после подписания договора выяснилось, что он противоречит законодательству. В этом случае можно требовать заключения дополнительного соглашения с уточнениями условий сделки. Если контрагент отказывается идти на такие условия, сделку можно оспорить в суде, ходатайствовать об аресте средств на счетах в определенной сумме. Если клиенту продали совсем не ту квартиру, которую он смотрел, также есть шансы восстановить справедливость. В этом случае вновь придётся действовать правовыми методами: через претензии и исковые заявления.

Ошибки при покупке квартиры в новостройке

Мы уже поговорили о том, какие проблемы при покупке квартиры в новостройке возникают. Вкратце перечень ошибок можно перечислить так:

  • Выбран неподходящий застройщик: откажитесь от работы как можно скорее, отправьте в банк поручение отменить перевод денег, расторгнете договор;
  • Обнаружены недоработки проекта: начните процедуру расторжения сделки в судебном порядке;
  • Квартира продана одновременно нескольким лицам: подготовьте заявление в правоохранительные органы.

Юридическая оценка договора

Думая о том, как купить квартиру у подрядчика в новостройке, не забудьте о чистоте соглашения. Оно должно содержать существенные условия: полные сведения об объекте, цена, сроки исполнения. Речь может идти о договоре купли-продажи или об инвестировании средств. Обратиться за проверкой чистоты соглашения необходимо к аттестованному юристу или к риэлтору.

Проблемы при покупке квартиры в новостройке

Справиться с возникшими трудностями можно в 90% случаев: важно начать действовать как можно скорее. Те, кто не знал, как правильно купить квартиру в новостройке, могли вложиться в чужой прожект, не имеющий отношения к реальности

Если деньги ушли не по назначению и потрачены в ноль, отстоять свои права почти невозможно. Во всех остальных ситуациях застройщика можно принудить играть по правилам. Нарушены сроки сдачи – письменная претензия и требование о компенсации убытков. Некачественная отделка – указание выявленных дефектов в акте с их последующим устранением. Общие вопросы при покупке квартиры в новостройке широко освещены на сайте DOM.RIA. В отличие от порталов застройщиков, этот сайт заинтересован не в том, чтобы продавать объекты, а в том, чтобы информировать людей. Здесь Вы узнаете, как правильно купить квартиру в новостройке и на чём любят обманывать нерадивые девелоперы.



Проблема 3. Невозможность расторжения договора долевого участия

Если одного из дольщиков не устраивает ход выполнения строительства или по каким-либо иным причинам, он желает расторгнуть договор.

Что должен содержать договор долевого строительства, чтобы риски дольщика по этой проблеме были сведены к минимуму:

  1. Пункт «Условия расторжения договора» должен быть максимально подробным — он должен содержать возможные причины и инициаторов расторжения.
  2. Условия подписания соглашения о расторжении должны содержать: обязательства сторон по подписанию, срок возврата и объем денежной суммы к возврату дольщику. В противном случае может возникнуть ситуация, что застройщик отказывается подписать соглашение или выставляет квартиру дольщика на продажу, что ведет к затягиванию возврата средств.

ТОП-10 ошибок при покупке квартиры в новостройке

Какую документацию нужно подготовить покупателю

Если жилье приобретается за наличные

Необременительным для сторон является контракт, оплачиваемый за наличные средства. В этом случае застройщик передает покупателю реквизиты для оплаты, а тот, по итогам проведения платежа, предоставляет ему документы для госрегистрации.

  1. Паспорт гражданина РФ.
  2. Свидетельство о браке.
  3. Нотариально заверенное согласие супруга/супруги на приобретение квартиры.
  4. Квитанция об оплате недвижимости.
  • Скачать бланк согласия супруга/супруги на покупку квартиры
  • Скачать образец согласия супруга на покупку квартиры

В ипотеку

При покупке квартиры по программе ипотечного кредитования потребуется предъявить дополнительные документы. Помимо покупателя и продавца в сделку входит еще одна сторона – банк. Следует:

  1. заключить кредитный договор;
  2. оформить закладную в пользу финансовой организации (банк выдает ипотеку под залог покупаемой квартиры).

Зато не придется предоставлять квитанцию, поскольку оплата будет произведена уже после регистрации права собственности в Росреестре – когда заемщик получит средства.

При долевом участии

Долевое участие предусматривает своеобразную предоплату за квартиру. Одна часть средств передается застройщику сразу, а вторая – после окончания строительства.

Документы будут аналогичные покупке за наличные, однако квитанцию потребуется предъявить не на полную сумму, а только на часть, которая прописана в качестве авансового платежа в договоре с застройщиком.

Через кооператив

Если застройщик предлагает оформить покупку через кооператив для начала придется в него вступить. ЖСК, как правило, создается самой строительной компанией в тех случаях, когда юридическое лицо не желает останавливать строительство из-за недостатка средств, поэтому привлекает клиентов.

Чтобы подписать договор через кооператив необходимо предъявить такие документы:

  • Паспорт гражданина РФ.
  • Свидетельство о браке.
  • Заверенное разрешение супруга/супруги.
  • Квитанция об оплате пая.

какие документы надо проверить у застройщика при покупки квартиры в строящемся доме

Вопрос юристу:

Ответ юриста на вопрос : документы при покупке квартиры в строящемся доме Добрый день, Елизавета. Для начала Вы можете попросить предъявить следующие документы:

учредительные документы застройщика (устав);

свидетельство о государственной регистрации застройщика;

свидетельство о постановке на учет в налоговом органе;

разрешение на строительство;

документы на землю (свидетельство о регистрации права, минимум).

проектную документацию;

заключение государственной экспертизы проектной документации;

технико-экономическое обоснование проекта строительства многоквартирного дома.

Разрешение на строительство

Федеральный закон от 30.12.2004 N 214-ФЗ (ред. от 10.07.2012) «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», предусматривает, что «2. Застройщик обязан представить для ознакомления любому обратившемуся лицу:

1) учредительные документы застройщика;

2) свидетельство о государственной регистрации застройщика;

3) свидетельство о постановке на учет в налоговом органе;

4) утратил силу. — Федеральный закон от 18.07.2006 N 111-ФЗ;

5) утвержденные годовые отчеты, бухгалтерскую отчетность за три последних года осуществления застройщиком предпринимательской деятельности или при осуществлении застройщиком такой деятельности менее чем три года (за исключением регистров бухгалтерского учета) за фактический период предпринимательской деятельности либо при применении застройщиком упрощенной системы налогообложения книги учета доходов и расходов застройщика за указанный в настоящем пункте период;

6) аудиторское заключение за последний год осуществления застройщиком предпринимательской деятельности.

3. Застройщик представляет документы, указанные в части 2 настоящей статьи, в подлинниках или в форме надлежащим образом заверенных копий. Документы, указанные в части 2 настоящей статьи, не могут быть изъяты, за исключением случаев, предусмотренных законодательством Российской Федерации.» (ст. 20 вышеназванного ФЗ)

А ст. 21 указывает, что «2. По требованию участника долевого строительства застройщик обязан представить для ознакомления:

1) разрешение на строительство;

2) технико-экономическое обоснование проекта строительства многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости;

3) заключение экспертизы проектной документации, если проведение такой экспертизы установлено федеральным законом;

4) проектную документацию, включающую в себя все внесенные в нее изменения;

5) документы, подтверждающие права застройщика на земельный участок. »

А также рекомендую очень внимательно изучить договор, который будет заключен на покупку квартиры

Можете обратиться за помощью к юристу, который подскажет Вам, на что обратить внимание в данных документах и в договоре. Опыт работы в данной отрасли имеется

Обращайтесь.———————————————————————

Ответ юриста на вопрос : документы при покупке квартиры в строящемся доме Уважаемая Елизавета, самостоятельно заниматься риэлторской работой и рисковать сделкой в несколько миллионов на наш взгляд очень безрассудно, последствия могут быть необратимыми и весьма печальными, поэтому советуем пожертвовать малым (заключить договор с риэлтором, конторой или частным лицом — специалистом в этом вопросе, чтобы не потерять целое), если нужна помощь, обращайтесь, удачи Вам!———————————————————————

Какие стройки сегодня активны

На вопросы о других активных стройках проблемных домов в Татарстане в Минстрое РТ «Реальному времени» сообщили, что республиканским законом № 66-ЗРТ полномочия по государственному контролю и надзору в области долевого строительства многоквартирных домов переданы муниципальным образованиям. Далее приводятся данные по отчету исполкома Казани. В частности, ситуация по трем долгостроям города находится на контроле у Минстроя России. Их общая площадь — 54,2 тыс. кв. м, своих квартир в них ждут 608 дольщиков.

Первый дом из этого списка — уже упомянутая сданная высотка на ул. Четаева.

Третий — 168-квартирный дом по ул. Амирхана в квартале 68 того же застройщика «Маг-строй» рассчитан на 56 дольщиков, техническая готовность — 78%. Работы на объекте не ведутся.

ТОП-10 ошибок при покупке квартиры в новостройке

Самый старый долгострой в Казани — 373-квартирный дом по ул. Достоевского, 57. Фото kazanopolis.ru

Проблема 7. Серые схемы

Зачастую желание человека обладать квартирой именно в этом районе и именно в этом доме так велико, что, вопреки здравому смыслу или по причине недопонимания серьезности рисков, он участвует в строительстве не на условиях, предусмотренных законодательством нашей страны, а соглашается на условия застройщика и вносит свои денежные средства по так называемым «серым» схемам:

  1. Приобретение векселей или заключение беспроцентного договора займа застройщику — в этом случае законное обеспечение передачи квартиры покупателю возможно лишь на добровольных началах застройщика. Чаще всего дольщикам просто возвращаются средства без уплаты процентов по ним. И, если от займа до возврата проходит не один год, сколько в этом случае теряет дольщик — предугадать не сложно.
  2. Передача денег на банковский счет, не связанный со строительством конкретного объекта, — в этом случае связь между зачислением финансовых средств и приобретением прав на недвижимость отсутствует. Кроме того, застройщики могут обязать своих дольщиков пользоваться услугами конкретного банка, что нарушает антимонопольный закон.
  3. Заключение предварительных договоров долевого участия — в этом случае возможен срыв сроков заключения основного договора.
  4. Возмездный договор купли-продажи недвижимости — подписание такого документа влечет за собой налоговые последствия для дольщика, которого также могут привлечь к административной ответственности за нарушение закона № 241-ФЗ о долевом строительстве.

ТОП-10 ошибок при покупке квартиры в новостройке

Проблема 2. Доплаты сверх сумм, указанных в договоре

Дольщики каждого десятого строящегося объекта в Российской Федерации сталкиваются с предложением застройщика внести дополнительные денежные суммы сверх установленных заключенным договором.

Причины возникновения проблемы:

  1. В договоре не прописан состав работ или затрат, включенных в стоимость одного квадратного метра жилья. Например, застройщики выполнил благоустройство придомовой территории — эти затраты, без предварительного (при подписании договора) уведомления дольщиков не относятся к основному строительству, и заказчик имеет право включить их сверх первичной стоимости квадратного метра. Во избежание возникновении такой проблемы в договоре долевого строительства должно быть прописано, что суммы, внесенной дольщиком, достаточно для передачи ему квартиры и регистрации его права на эту квартиру.
  2. Затянувшееся строительство или общая ситуация в стране, повлекшие резкое удорожание стоимости строительных материалов или иных необходимых для постройки объекта работ и услуг. Если такого вида риски и ответственность за них не прописаны в договоре, то застройщик может попытаться обязать дольщиков внести доплату. Если объект уже достроен, то будущие собственники жилья с большой долей вероятности могут получить недвижимость без внесения доплат, в противном случае, строительство может перейти на стадию незавершенного.
  3. Незавершенное строительство — если застройщик не справился со своими обязанностями, то власти муниципального образования имеют полное право передать строительство другой компании. Смена застройщика без сохранения обязательств перед дольщиками гарантированно предполагает возникновение различного вида доплат.
  4. Увеличение площади квартир, не предусмотренное проектной документацией. Такая ситуация может возникнуть при уменьшении, например, толщины межкомнатных перегородок. В этом случае дольщики обязаны внести доплату за «лишние» квадратные метры.

Что делать, если застройщик не выдает документы

К сожалению, не всем везет с застройщиками. Некоторые могут намеренно обманывать покупателей, говоря о том, что все юридические документы получены. А некоторые могут задерживать выдачу документов, которые зависят от них: например, акта приемки-передачи жилья. В этих случаях получение права собственности на недвижимость может затянуться на неопределенный срок. Но бывают ситуации, когда застройщик не виноват — он пытается ввести дом в эксплуатацию, а государственные органы задерживают выдачу нужных актов, свидетельств и иных бумаг. В любом случае страдают те, кто купили жилье, потому что не могут вовремя зарегистрировать право собственности.

В этом случае нужно обращаться в суд. Но получается замкнутый круг: чтобы попросить признать право собственности в судебном порядке, нужно предоставить те самые документы, которые не выдает застройщик. Они нужны, чтобы подтвердить ваше право владения недвижимым имуществом. Получить их смогут грамотные юристы — лучше обратитесь к ним, иначе цена ошибки может быть слишком высока.

Юристы подготовят иск — лучше, если его подадут сразу несколько покупателей. Коллективные иски в большинстве случаев заканчиваются положительным решением суда — покупатели получают право собственности на недвижимость. Юристы соберут нужные документы и представят ваши интересы в суде, а также всячески поспособствуют тому, чтобы суд встал на вашу сторону.

Популярные публикации в разделе Новостройки и строительство — Россия

05.09.2019 — Раздел: Новостройки и строительство

В 2018 году объём жилищного строительства в России снизился на 4% и составил 75,7 млн кв. м. Детальная статистика на муниципальном уровне выходит с заметным запозданием и изучить динамику на уровне отдельных городов и агломераций можно лишь сейчас.

Рынок новостроек во второй половине 2019 года

03.09.2019 — Раздел: Новостройки и строительство

Сентябрь – традиционное начало не только нового учебного года, но и время повышения деловой активности. Эксперты ГК «Атлант» проанализировали текущую ситуацию на рынке новостроек Московского региона и поделились прогнозами по развитию сегмента до конца 2019 года.

01.08.2019 — Раздел: Новостройки и строительство

Аналитический центр ЦИАН изучил, как сейчас растут цены в процессе реализации квартир в новостройках. Сравнивались актуальные цены предложения конкретных квартир с ценами при первой публикации. Учитывались предложения, где за период реализации квартир было проведено хотя бы одно изменение цены, а также объявления, которые находились в реализации более 15 дней.

06.08.2019 — Раздел: Новостройки и строительство

НКО «ПОВС застройщиков» перечислила на номинальный счет публично-правовой компании «Фонд по защите прав граждан-участников долевого строительства» 705 393 067 рублей, составивших 99% от полученной страховой премии, приходящейся на неистекший срок страхования. При этом 99% — это обозначенная действующим законодательством РФ цифра, при расчете части подлежащей перечислению страховой премии учитывался срок страхования, равный периоду несения ответственности по договору страхования — с учетом двухлетнего срока по истечении предусмотренного ДДУ срока передачи выгодоприобретателю жилого помещения. Денежные средства были перечислены 1 и 2 августа 2019 года.

Ввод жилья в России по итогам полугодия вырос на 3,7 процента

17.07.2019 — Раздел: Новостройки и строительство

В январе-июне 2019 года в РФ ввели в эксплуатацию 30,1 млн кв.м жилья, что на 3,7% больше показателя за аналогичный период прошлого года, сообщила Федеральная служба государственной статистики (Росстат).

Заключение

Аналитики рынка недвижимости и юристы обращают внимание на то, что оформление договоров долевого строительства в большинстве своем производится далеко не в пользу участника долевого строительства — дольщика. Компании-застройщики всеми доступными путями пытаются обезопасить себя от возможных финансовых и иных рисков и не прописывают в договорах такие важные моменты, как:

  • точная дата сдачи дома в эксплуатацию;
  • фиксация стоимости одного квадратного метра на весь период строительства;
  • расторжение договора и возврат уполномоченных средств;
  • четкая ответственность за несоблюдение условий договора.

Поскольку обычно текст таких договоров составляется заинтересованным юристом (например, штатным), то глупо предполагать, что застройщик вгонит себя в какие-то узкие рамки. Чаще всего дольщики не вникают в суть подписываемых документов, обрекая себя на рискованную сделку, а если и внимательно относятся к прочтению документа, то не всегда могут трактовать некоторые его пункты в правильную сторону. Подписание договора долевого участия в присутствии незаинтересованного приглашенного дольщиком юриста, который специализируется именно в этой области, поможет избежать возможных проблем и заключения сомнительной или невыгодной для гражданина сделки.

Часто встречаются и добросовестные компании-застройщики, которые максимально отражают в своих договорах все возможные аспекты совместного сотрудничества с дольщиками, вплоть до незначительных на первый взгляд подробностей, но такая своеобразная безопасность оценивается гораздо выше — стоимость квадратного метра в построенном объекте будет отличаться от рыночной в гораздо большую сторону.

И все же, нужно отметить, что государство пытается решать проблемную ситуацию. Для этого закон № 214-ФЗ постоянно совершенствуется. Так, например, последние внесенные изменения ужесточили ответственность за несоблюдение закона. Но его эффективность по-прежнему минимальна, так как четкого механизма возведения объекта капитального строительства «ОТ и ДО» не существует. Результативность действия закона и сведение рисков дольщиков к минимуму может быть достигнуто только после пересмотра всей законодательной базы, сопутствующей строительству, в том числе и земельного законодательства.