Как продать долю в квартире пошаговая инструкция

Содержание



Если адрес неизвестен

Достаточно часто в юридической практике возникают ситуации, когда продавцу неизвестен точный адрес проживания одного из собственников жилья.

Многие полагают, что будет достаточно отправить уведомление по адресу, где расположена квартира, в которой продаётся доля. Де-юре предписанное правило будет соблюдено продавцом.

Но на деле не всё так просто, как кажется на первый взгляд.

Продавец, решивший заняться такими формальными отписками, будет в результате вынужден доказывать в суде, что его намерения при этом были абсолютно чисты, и он ничего не замышлял против другого владельца.

Поэтому рекомендуется принять все меры для поиска «пропавших» совладельцев и их оповещения. По крайней мере, у продавца должны быть письменные доказательства своих действий, которые позволят отстоять собственные интересы в суде.



Отчуждение квартиры в обход преференциального права сособственников

Ситуации бывают разными

Невозможно обойти вниманием тот факт, что очень часто сособственники находятся в неприязненных отношениях, и желание продать свою долю часто бывает вызвано не только финансовыми соображениями, но и соображениями мести. Проще говоря, продавец либо не желает продавать свою долю именно сособственникам, либо для него принципиально важна личность покупателя

К примеру, покупателем может быть любимый племянник. Но назначая цену в 1 млн. руб., продавец может получить согласие на покупку от ненавистного совладельца, что будет означать крушение планов. Соответственно, возникает вопрос, а можно ли избежать обращения к сособственникам для получения дальнейшей возможности отчуждения доли.
Часто сособственники находятся в неприязненных отношениях, и желание продать свою долю часто бывает вызвано соображениями мести

Разумеется, в любом законе есть примеры и способы ими воспользоваться. Сособственников в вопросе продажи доли в квартире можно и обойти. Способы обхода известны и часто применяются на практике.

  1. Способ незаконный и чреватый последствиями, который часто рекомендуют бывалые соседи и неквалифицированные юристы – это завышение цены. Казалось бы, очень действенный способ – за часть квартиры, красная цена для которой не более миллиона, назначить цену в пять миллионов. Любой сособственник откажется. Но дело в том, что эту сумму надо будет заявить у нотариуса, с этой же суммы надо будет оплатить госпошлину. И самое неприятное, что эту сумму очень легко при желании проверить с помощью налоговых органов или прокуратуры. Последствия будут неприятными. Аннулирование договора купли-продажи, финансовые потери и судебные разбирательства.
  2. Договор дарения, под которым фактически скрывается купля-продажа. Для дарения не требуется вступать в переговоры с сособственниками, договор дарения регистрируется в БТИ, и одаряемый вступает в право собственности. Опротестовать подобный способ отчуждения сложно и, скорее всего, сособственникам придется смириться.
  3. Договор залога, который любят советовать статьи в Интернете, вряд ли можно отнести к хорошей идее. Она заключается в том, чтобы заключить договор займа с покупателем о якобы имевшем место предоставлении некоей суммы в долг. При этом дополнительно оформляется договор залога, в качестве которого выступает доля в квартире. Естественно, долг не возвращается, и кредитор получает долю в квартире в счет возврата долга. Во-первых, для того, чтобы получить заем от частного лица, оформляется ряд документов. Частные инвесторы на дороге не валяются. Во-вторых, должна иметь место передача суммы задолго до перехода права собственности. И самое главное, что все это довольно легко отслеживается и опротестовывается. Впрочем, у каждого есть свобода выбора.

В любом случае, для того, чтобы избежать впоследствии конфликтов с недовольными сособственниками, желательно все же соблюсти законность. В этом случае продавец доли в совместной собственности может быть уверен, что никакой суд не отменит договор купли-продажи и не приведет стороны в первоначальное состояние.

Право общей и долевой собственности

Комментарии к ГК РФ трактуют общую и долевую собственность следующим образом:
Как продать долю в квартире пошаговая инструкцияКомментарии к ГК РФ

Арифметически выраженная доля получила в юриспруденции наименование идеальной. Понятие идеальных долей перешло в современное законодательство из Римского права.

Идеальные доли не определяют реальные границы собственности, ее метраж, расположение комнаты, способы доступа и пользования санузлом. Решением судебной инстанции, если для этого имеются установленные специальной экспертизой технические возможности, идеальные доли могут быть выделены в натуре, с установлением, какой конкретно частью владеет тот или иной сособственник. Но в условиях ограниченного метража квартир это чаще всего невозможно.

Есть также возможность определения порядка пользования квартирой, при которой суд без выделения доли в натуре определяет, кто и какой частью помещения будет пользоваться единолично, а какие части собственности останутся в общем пользовании. Но и такие решения не идеальны, и при их вынесении всегда имеется отклонение от долей, так как учитывается множество факторов, от половой принадлежности сособственников до наличия у них иждивенцев.

Порядок определения и выделения долей

Вопросы определения долей регламентируются частью 2 статьи 245 ГК РФ:
Как продать долю в квартире пошаговая инструкцияГК РФ Статья 245

Из смысла данной статьи исходит, что долевая собственность устанавливается общим соглашением всех сособственников. При определении долей учитывается такой нюанс, как вклад сособственников в улучшение либо увеличение общего имущества, в частности, квартиры. Обустройство балкона, подвала, кладовки приводят к увеличению доли того сособственника, который произвел обустройство. При этом обустройство должно носить признак неотделимости. Проще говоря, его нельзя взять и забрать с собой. То есть пристройка к балкону, связанная с основным домостроением – это неотделимое улучшение, а сколоченный на том же балконе шкафчик – нет.

В случае, когда определение долей в добровольном порядке недостижимо из-за разногласий сособственников, то желающий выделения доли имеет право обращения в судебную инстанцию с соответствующим иском.

Исторический аспект проблемы

Долевая собственность на жилые помещения, как массовое явление, имеет корни в общем дефиците жилья, характерном для СССР.

Так, жилые дома в частном секторе делились, завещались, дарились на протяжении десятилетий. Доходило до микроскопических долей, собственниками которых становились правнуки и праправнуки первоначальных владельцев. Нотариусы не отягощались определением наследования в реальном выражении, ограничиваясь идеальными долями для каждого из наследников. Так, у дома общей площадью 60 м2 могло появиться до 10 собственников, обладающих 5 или 6 долями, и все они отчаянно друг друга ненавидели, ссорились и судились.

Примерно такая же ситуация складывалась и в кооперативном жилом фонде, правда, в нем сособственники делили не квартиру, а паевые накопления. С началом приватизации квартир после развала СССР эта же проблема перекочевала и на бывший государственный жилой фонд.
Именно споры по долевой собственности сподвигли законодателя ввести требование о преференциальном праве сособственников

В свое время именно споры по долевой собственности сподвигли законодателя ввести требование о преференциальном праве сособственников на приобретение доли в случае ее отчуждения одним из сособственников. И это было очень правильно, потому что невозможно было допустить деления жилой площади со скоростью деления клеток.

Для случаев, когда сособственники отказывались от своего преференциального права покупки, была разработана система необходимости получения согласия сособственников на отчуждение доли третьему лицу. И эта система также была оправдана именно недопущением бесконтрольного деления долей.

Можно ли и как продать невыделенную долю в квартире

Закон устанавливает ряд требований к продаже невыделенных долей. Однако наложить запрет на продажу могут только суд или ФССП.

Собственник вправе самостоятельно распоряжаться своей долей. Единственным ограничением является удовлетворение прав сособственников.

В соответствии со ст. 250 ГК РФ владелец доли должен предупредить сособственников о продаже объекта и предложить им укрупнить свою часть имущества. Информация передается в письменной форме. В случае несоблюдения правила, Росреестр откажет в регистрации сделки.

В 2019 году существуют следующие способы продажи невыделенной доли в квартире:

  1. Продажа сособственнику.
  2. Продажа третьему лицу.
  3. Принудительная продажа через суд.

Через суд

В случае невозможности оформления сделки через договор, гражданин имеет право защищать свои интересы в суде.

Закон предусматривает следующие варианты для обращения в суд:

  • признание сособственников уведомленными и наложение запрета на препятствие к продаже (для продажи третьим лицам);
  • принуждение к совершению сделки (выкуп в судебном порядке);
  • перевод права выкупа доли с третьего лица на совладельца (в случае нарушения права преимущественного выкупа).

Инициатором судебного процесса может стать только совладелец или его законный представитель, так как его права нарушены.

Сроки исковой давности различаются. При нарушении права преимущественного выкупа, гражданин может подать заявление в течение 3 месяцев с момента выявления. В других ситуациях, истец имеет право инициировать процесс в течение 12 месяцев с момента выявления нарушения.

Важно! Особенностью перевода права выкупа на истца является необходимость перечисления на счет суда суммы, необходимой для выкупа доли. Если истец не обладает таким количеством денежных средств, то процесс не состоится

Так как спорным объектом является недвижимость, направить заявление можно только в суд по месту расположения квартиры.

Суд выбирается в зависимости от стоимости спорного объекта:

  • до 50 000 р. – мировой суд;
  • больше 50 000 р. – районный суд.

В качестве ответчика всегда выступает совладелец. Если доля уже оформлена в собственность новых покупателей, то ответчиком будет изначальный владелец доли.

Порядок действий:

  1. Выявление нарушения права.
  2. Сбор доказательств.
  3. Оформление искового заявления.
  4. Оплата госпошлины.
  5. Направление в суд.
  6. Судебный процесс.
  7. Получение судебного решения.

Образец иска для принудительной продажи доли в квартире

Иногда возникает ситуация, когда истец желает купить долю у сособственника, а тот не желает ее продавать. Для принудительного выкупа необходимо доказать, что доля является незначительной. После чего, заявитель перечисляет на счет суда сумму, необходимую для выкупа.

Если суд удовлетворяет требования заявителя, то денежные средства перечисляются на счет ответчика. А истец получает единоличное право собственности на жилье.

Иск о принудительной продаже невыделенной доли должен включать:

  • наименование суда;
  • данные заявителя;
  • сведения об ответчике;
  • данные представителей сторон (при наличии);
  • цену иска;
  • величину госпошлины;
  • название документа;
  • информацию о причинах признания доли незначительной;
  • сведения о попытках добровольного урегулирования вопроса;
  • информацию по существу вопроса;
  • ссылку на закон;
  • исковые требования;
  • перечень документов;
  • дата и подпись.

Важно! Обращение в суд возможно только, если другие способы урегулирования не дали результата. Поэтому истец должен представить суду информацию о попытках досудебного урегулирования

Образец иска о принудительной продаже невыделенной доли

Как продать долю в квартире пошаговая инструкция

Как продать долю в квартире пошаговая инструкция

Расходы

Затраты на судебный процесс полностью возлагается на истца. Впоследствии он может взыскать их с ответчика, но только в ситуации, когда суд удовлетворит его требования.

Основным расходом в процессе является госпошлина в суд.

Правила расчета госпошлины

Цена спорной доли недвижимостиУстановленная частьПроцентная ставка (%)
От 1 000 001 р.13 200 р.0,5
От 200 001 до 1 000 000 р.5 200 р.1
От 100 001 до 200 000 р.3 200 р.2
От 20 001 до 100 000 р.800 р.3
Менее 20 000 р.4

Регистрация права собственности

Основанием для обращения в Росреестр для регистрации права собственности на долю является судебное решение. Документ выдается в день принятия. Однако оно вступит в законную силу только через 30 дней с момента выдачи.

При обращении в Росреестр необходимо оплатить госпошлину. Она составит 2 000 р. с каждого собственника.

Срок рассмотрения заявления составит не более 7 дней. При подаче документов через МФЦ период может быть увеличен на 1-2 дня.

Закон позволяет продать невыделенную долю в квартире. Для этого необходимо определить ее размер в процентном соотношении. Однако сделки с долями недвижимости требуют юридического сопровождения. Информацию о способах продажи можно получить прямо на сайте. Просто опишите проблему для дежурного юриста, и специалист окажет вам поддержку.

Документы для продажи доли дома и земельного участка в 2019 году

Как продать долю в квартире пошаговая инструкция

02.05.2018

Какие документы требуются для продажи дома, и кто должен их собирать для совершения сделки? Договор купли-продажи недвижимых активов является далеко не единственным документом, который будет необходим для оформления перехода прав на индивидуальный жилой дом. Большую часть из них предстоит собирать продавцу объекта на стадии подготовки сделки.

Документы при продаже дома с земельным участком 2019

Сбор большинства документов является обязанностью продавца, заинтересованного в скорейшем завершении сделки и получении денежных средств.

К содержанию и форме договора продажи земли Гражданский кодекс РФ предъявляет следующие требования: При составлении договора партнеры могут включить в его содержание любые дополнительные условия, не противоречащие законодательству.

В частности, можно выбрать любую форму оплаты за землю, сроки обращения на регистрацию и т.

Документы, необходимые для продажи земельного участка в 2019 году

Прежде чем приступать к подписанию договора о смене прав собственности, каждая сторона должна собрать документы для продажи и приобретения земельного участка, и в 2019 году перечень требуемых бумаг остается «открытым».

От скорости и полноты сбора всех справок и выписок зависит, когда участники договора смогут удовлетворить свои цели: продавец сможет продать земельный участок и получить денежные средства, а покупатель сможет приступить к целевому использованию надела.

Порядок продажи дома с земельным участком в долевой собственности с 2019 года

  • В чем заключается суть законопроекта о долевой продаже квартиры или частного дома
  • Какие функции выполняет нотариус?
  • Плюсы и минусы Федерального закона о долевой продаже квартиры или частного дома
  • Примерная стоимость
  • Сложности в связи с нововведением о продаже доли квартиры или дома
  • Последствия принятия закона
  • Собственность несовершеннолетних
  • Заключение

Документы, необходимые для продажи квартиры в 2019 году — перечень

  • Составление специального акта, который бы подтверждал фактическую передачу недвижимости от лица к лицу. В этом же документе можно прописать информацию о том, что продавец получил установленную плату за жилье. Такая запись избавит сторон от заполнения расписок. Документ оформляется в качестве приложения к договору, и также должен быть представлен в регистрирующий орган.
  • Всегда необходимо в соглашении указывать лиц, которые зарегистрированы в продаваемой квартире либо сохраняют право пользования ей с указанием объема таких правомочий.

Какие документы нужны для продажи дома и земельного участка 2019

  • Оформление свидетельства о праве собственности.
  • Список документов, которые должны быть у продавца Чтобы приобретение земельного участка прошло в полном соответствии с законом, нужно удостовериться в том, что продавец располагает следующими документами:

Выкуп долей в квартире

Довольно часто такие услуги сегодня предлагают компании или частные риелторы, главной целью которых является постепенный выкуп всех долей в квартире, и в конечном итоге получение всей квартиры в пользование. Конечно, это очень выгодно, потому что, как правило, стоимость суммы всех долей в квартире меньше, нежели чем ее рыночная стоимость целиком. С другой стороны, выкупить квартиру по долям не так уж и просто, ведь собственники долей могут быть не готовы продать свою часть.

Чаще всего услугой выкупа доли квартиры пользуются те покупатели, которым очень срочно нужны деньги на какие-то личные нужды, и у них нет времени ждать, пока подвернется хороший покупатель. В этом случае компания-посредник может предложить выкупить долю у собственника, а затем уже она сама будет решать, что с ней делать.

С чего начать продажу доли квартиры?

В первую очередь, если доля еще не выделена, желательно пройти процедуру выделения доли. Это нужно оформить нотариально. Часто бывает, что совладельцы не могут мирным путем самостоятельно разделить принадлежащую им жилплощадь, в этом случае доли в квартире выделяются через суд, и в ряде случаев это является единственным возможным решением.

Затем нужно определить ее фактическую стоимость. Для этого покупатели могут обратиться к профессиональным оценщикам, которые не только правильно определят цену на долю квартиры, но и посоветуют, какую стоимость на нее лучше выставлять. При оценке доли квартиры ими будут учтены все факторы, включая среднерыночную стоимость похожих объектов, и основные характеристики квартиры и доли в ней.

Можно ли продать невыделенную долю в квартире или выделенную, не обратившись к оценщику? Можно, но при этом никто не даст гарантии, что стоимость ее не будет занижена.

Кроме этого, продать квартиру и подобрать выгодного покупателя, в случае если собственники отказались приобрести долю, также могут помочь специалисты – компании и частные лица, оказывающие подобные услуги. Благодаря их участию сделка произойдет максимально быстро, выгодно и безопасно.

Для продажи доли в квартире требуется сбор ряда документов. Среди них:

  1. Паспорт человека, который собирается продать свою долю.
  2. Документ, подтверждающий право собственника на долю в квартире. Это может быть, к примеру, договор купли-продажи, договор дарения или другой вид правоустанавливающего документа.
  3. Правильно оформленная выписка из домовой книги.
  4. Согласие супруга (при необходимости, если доля квартиры приобреталась в законном браке).
  5. Нотариально заверенное свидетельство, подтверждающее преимущественное право покупки.
  6. Кадастровый или технический паспорт, который можно получить в БТИ.
  7. Письменный отказ других совладельцев от приобретения доли, выставляемой на продажу.

Как видно, продать свою долю в квартире может каждый, нужно только ответственно подойти к этому вопросу.

Часто задаваемые вопросы

Сделки с недвижимостью всегда вызывают массу вопросов у простых обывателей, особенно в таком непростом случае, как продажа части квартиры в долевой собственности. Далее приводятся ответы на самые частые вопросы.

Как выделяется доля для продажи?

Выделить долю можно двумя способами: по соглашению сторон или в судебном порядке. Если против выдела другие собственники не возражают, то оформляют соглашение о выделе доли. Подписывает документ каждый сособственник, нотариально заверять его не нужно. При несогласии остальных владельцев долевой собственности можно требовать выдела доли в судебном порядке. Подавать исковое заявление следует в районный суд по адресу нахождения квартиры.

Как продать долю в ипотечной квартире?

Распоряжаться квартирой, купленной в ипотеку, по своему усмотрению жилец не может. Поскольку жилье находится в залоге у финансовой организации, которая выдала кредит, на любую сделку с квартирой нужно получить согласие банка. Продать ипотечную квартиру можно только целиком. Во-первых, для продажи доли нужно ее выделить, а банк вряд ли даст на это согласие, так как ему это невыгодно. Во-вторых, сложно будет найти покупателя на долю, обремененную ипотекой.

Как продать долю коммунальной квартире?

Провести такую сделку несложно, так как доля в коммунальной квартире уже выделена в натуре. То есть собственник является владельцем конкретной комнаты или нескольких комнат. Соседи по коммуналке имеют право преимущественной покупки, поэтому собственник обязан известить их о продаже комнаты.

Передать уведомление о продаже можно лично или отправить по почте, если отношения с соседями напряженные. В случае, когда соседи в своих комнатах не живут и адрес их местонахождения неизвестен, можно послать извещения по адресу нахождения их собственности, то есть по адресу вашей коммунальной квартиры с указанием номера комнаты. Оформить уведомление о вручении нужно обязательно. Даже если сосед не явился, чтобы получить заказное письмо, владелец комнаты вправе продать свою долю, так как свою обязанность по извещению сособственников он исполнил.

Как продать долю несовершеннолетнего в квартире?

Для продажи доли несовершеннолетнего потребуется согласие органов опеки на проведение сделки. В этом случае нужно будет представить доказательство того, жилищные условия несовершеннолетнего не будут нарушены и на новом месте проживания его доля собственности будет не меньше проданной.

Органы опеки обязаны сообщить письменно свое решение в течение 15 дней с момента получения от родителей заявления о получении разрешения на продажу доли. Если в продаже доли отказывают, в сообщении должны быть указаны причины отказа. Отказ можно оспорить в судебном порядке.

Как продать долю в квартире без согласия второго собственника?

Закон не требует получения у второго собственника согласия на продажу. Владелец ½ доли в квартире обязан только известить его о намерении продать свою часть недвижимости.

Владелец долевой собственности на квартиру должен подходить к вопросу распоряжения своей недвижимостью разумно и взвешенно. Чтобы избежать негативных последствий при продаже своей доли, следует строго соблюдать последовательность действий и учитывать все особенности этой процедуры.

Документы для продажи 1 2 доли дома

Как продать долю в квартире пошаговая инструкция

07.05.2018

именуемый в дальнейшем «ПРОДАВЕЦ », с одной стороны, и ФИО (полностью), дата рождения, гражданство, место рождения, паспорт №, серия, кем и когда выдан, код подразделения, место регистрации. именуемый в дальнейшем «ПОКУПАТЕЛЬ », с другой стороны, действуя добровольно, находясь в здравом уме и ясной памяти, заключили настоящий Договор о нижеследующем:

Пакет документов и этапы продажи дома

Помимо этого, продажа долей требует обязательного нотариального удостоверения сделки. Без соблюдения данного условия документация не будет принята органами Росреестра, а регистрационные действия не будут проведены. Для удостоверения договора на отчуждение доли нотариусу необходимо представить тот же комплект документов, что и для последующей регистрации в Росреестре.

Какие документы нужны для купли-продажи частного дома в 2019 году

  • правоустанавливающую документацию на дом и участок;
  • соглашение купли-продажи;
  • образец кадастрового паспорта или технический план, а также кадастровая выписка на земельный участок;
  • передаточный акт;
  • согласие супруга с нотариальным заверением;
  • разрешение органа опеки;
  • паспорта заявителей.

Читать еще –>  Что значит кадастровая стоимость квартиры

Перечень документов для продажи жилого дома (части дома)

  • Постановление Администрации о выделении земельного участка для строительства жилого дома
  • Свидетельство о государственной регистрации права собственности на земельный участок
  • Договор аренды
  • Договор бессрочного пользования
  • Право пожизненного наследуемого владения

Дарение или купля-продажа между сестрами

8. Справка о лицах, имеющих право пользования жилым помещением, заверенная должностным лицом, ответственным за регистрацию граждан по месту пребывания и месту жительства. Справка о зарегистрированных лицах в продаваемом объекте недвижимости или выписка из домовой книги. Эта справка берется в управляющей компании ЖКХ (МУП, ТСЖ). Предоставляется продавцом. Оригинал и копия документа.

Собираюсь продать 1

После заключения договора вы- продавец и покупатель, отправляетесь в управление Росреестра по месту нахождения недвижимости подавать заяву о регистр. перехода права собственности на покупателя. С покупателя госпошлина 1 тыс. руб. Приложите один экз. договора, квит.

об оплате госпошлины. Кадастров. и техпаспорт не нужны, если стоит на кадастр. учете дом и зем. участок. Скорее всего- стоит. Проверить это можете он-лайн на сайте Росреестра, если не знаете. Можете посм. в свид. о праве собственности- там кадастр.

или условный номер должен быть.

Можно ли продать долю дома

Доля дома — это выраженный в процентном или долевом соотношении метраж от всего дома в комплексе функциональных характеристик. Доля дома может быть выделена или не выделена.

Выделенная доля, обычно, стоит при продаже дороже невыделенной. Часто в соотношении 2:1.

Но если такую долю выкупают последней и от ее покупки зависит обладание покупателем всем домом, ее цена, наоборот, может быть выше рыночной стоимости.

Обычно подготовкой подобных уведомлений занимаются нотариусы, они же, как правило, организуют и отправку уведомлений другим собственникам через свои каналы.

Свой ответ собственники, имеющие преимущественное право выкупа доли жилого дома, должны по действующему законодательству дать не позднее чем через месяц после получения уведомления.

При нежелании ими выкупать долю дома оформляется отказ, который лучше всего заверить нотариально.

Читать еще –>  Задаток за дом как оформить

Особенности продажи доли в доме, алгоритм действий

Прежде чем искать возможности, можно ли продать свою долю в доме, нужно сделать такой первый шаг – это установление, какая именно часть недвижимости принадлежит потенциальному продавцу.

И не нужно забывать, что продажа дома происходит совместно с передачей прав собственности на земельный участок, который также является объектом долевого владения.

Получить документы, обозначающие собственную недвижимость, можно:

Документы для продажи 1 2 доли дома Ссылка на основную публикацию

Как оповестить сособственников

Сделать это можно по-разному. Проще всего – устно, или по телефону. И если они отказываются от покупки, то следует заверить отказ в письменной форме у нотариуса. В этом случае продавец выполняет свои обязательства. Это идеальный сценарий, и в жизни так бывает редко.

Если нет возможности сразу связаться с сособственниками, следует составить письменное извещение о продаже, и разослать всем владельцам долей. Если нынешнее место жительства собственников неизвестно, то письмо следует отослать на последний известный адрес проживания.

В этом случае обязательства продавца также считаются выполненными. В случае, когда сособственник пребывает в местах лишения свободы, данный вопрос довольно легко решается с начальником тюрьмы или колонии. Ну, а когда человек умышленно избегает оповещения, то законного способа вручить его, нет.

В таких случаях риэлторы идут на хитрости. Чаще всего применяется так называемый «фиктивный подарок», при котором деньги передаются через банковскую ячейку. Для того чтобы оформить дарственный договор, согласия остальных дольщиков не нужно. И юридически доказать факт продажи в этом случае почти невозможно.

Понятие невыделенной доли

Если объект имущества не может быть поделен между несколькими сособственниками без вреда для его качеств, то несколько владельцев могут иметь на него право общей собственности. Ст. 254 ГК РФ предусматривает возможность выделения доли из совместной собственности. Обязательным условием выделения является определение конкретной доли владельца.

Пример. Елена и Иван получили квартиру в наследство. Таким образом, они получили объект на праве общей совместной собственности. Для определения доли необходимо заключить соглашение или обратиться в суд. Только после этого можно выделить долю в натуре.

При определении доли, без наличия особых причин, доли признаются равными. Елена и Иван стали бы обладателями ½ доли квартиры каждый.

Таким образом, под невыделенной долей понимается такая часть в праве собственности на квартиру, которая уже определена в виде процентного соотношения, но еще не выделена. Невыделенная доля называется идеальной.

Рассмотрим, почему невыделенная доля называется идеальной. Она фактически отсутствует и имеет отражение только на бумаге.

Пример. Фаина и Кирилл владеют 3комнатной квартирой на праве долевой собственности. Каждый из них имеет 1/2 долю. У Фаины есть малолетний сын. Санузел, кухня, коридор и холл относятся к общей собственности. Разделить 3 комнаты на 2 человек невозможно. В случае обращения для определения порядка пользования квартирой, суд закрепит право пользования 2 комнатами за Фаиной и ее сыном. А Кирилл получит права только на 1 комнату. Хотя юридически сособственники владеют равными долями, на практике не всегда есть возможность удовлетворить требования владельцев в точном разделе квартиры.