Оценка дома, как делается

Износ дома, его содержание и капитальный ремонт

Элементы многоквартирного дома в течение срока его использования изнашиваются неравномерно: после введения его в эксплуатацию устаревание происходит медленнее, чем в последующие периоды службы.

Скорость, с которой изнашиваются элементы и конструкции в МКД, зависит не только от внешних факторов, но и от качества содержания дома. Износ происходит медленнее, если дом качественно ремонтируется и обслуживается в течение всего периода эксплуатации.

Степень изношенности МКД понижается в ходе капитального ремонта, но свести её к нулю не получится, поскольку в домах наравне со сменяемыми элементами и конструкциями, есть и несменяемые. Если износ первых при капремонте можно полностью устранить, то для несменяемых элементов проводятся только восстановительные работы, снижающие степень физического износа.

При оценке износа выделяют две его стадии:

  • устранимая, когда процесс устаревания приводит к увеличению расходов на содержание дома;
  • неустранимая, когда появившиеся дефекты препятствуют дальнейшей эксплуатации дома из-за нарушений безопасности.

Методики расчёта степени износа многоквартирного дома

Официально оценкой износа жилого фонда занимается Бюро технической инвентаризации (БТИ). Оценка износа МКД заносится в его техническую документацию. Процент износа на начало каждого года считается автоматически с учётом года постройки дома, его этажности и степени капитальности. Процент прироста составляет от 0,2% до 1% в год.

  • конструктивных элементов: фундаментов, стен, колонн, стоек и столбов, перегородок, перекрытий, лестниц, лоджий и балконов, крыш и кровель, полов, окон и дверей;
  • отделки, обшивки и облицовки;
  • внутренних инженерных систем: ГВС, ХВС, отопления, водоотведения и электроснабжения, мусоропроводов и печного оборудования.

Экспертиза на возможность выполнения отделочных работ

Для строителей отделочников вопрос по объему цементно-песчаного раствора был не основной. Им требовалось выяснить, можно ли вообще приступать к облицовочным работам, насколько конструкция стен этого строения пригодна к отделке, ведь в случае появления после их трудов дефектов в виде отслоения облицовки от основания стен, появления трещин на покрытиях − они останутся крайними, и придется все переделывать за свой счет. Хозяин же требовал гарантию на пять лет.

Обследование строения нашими экспертами

Находясь на объекте, экспертам даже при беглом осмотре внутри и снаружи строения стало ясно, что для выравнивания стен, предстоит наложить сверхнормативный штукатурный слой.

Так же были выявлены недостатки, которые исключали возможность приступать к отделке, без определенных мероприятий. С результатами этой экспертизы Вы можете ознакомиться на примере технического заключения.⇒

Строительная экспертиза. Пример

Исходные данные:

Здание дома запроектировано с несущими железобетонными конструкциями в виде монолитных фундаментов, перекрытий, перемычек, внутренних кирпичных стен. Ограждающие конструкции предусмотрены из керамических поризованных блоков и утеплённого красного кирпича в области подоконников.

Техническое обследование. Результаты

Перекрытие первого этажа, объединённое с перемычками в сейсмопояс, выходит на наружную поверхность стен, что снижает тепловую защиту здания и может привести к промерзанию стен и отслаиванию отделочных покрытий;

Оценка дома, как делаетсяОценка дома, как делается                         Оценка дома, как делаетсяОценка дома, как делается

  • Допущено отступление от проекта в части замены поризованных керамических блоков на многопустотные керамические блоки, что снижает тепловую защиту здания и может привести к промерзанию перекрытий и отслаиванию отделочных покрытий;
  • Кладка стен выполнялась на растворе с зимними добавками, что привело к соляным разводам на поверхностях стен, наличие соли между отделочным слоем и кирпичной кладкой снижает адгезию (прилипание) раствора к кирпичу и может привести к отслаиванию отделочных покрытий;
  • Стены и перегородки имеют повсеместные неровности и сверхнормативные отклонения от вертикали, что частично устранено шлифовкой поверхностей;
  • Отклонения внутренних стен и перегородок от вертикали и общая их геометрия определены измерениями. Средняя толщина дополнительного сверхнормативного оштукатуривания составляет 24 мм, в пересчёте на все поверхности, при учете правки углов в помещениях до требуемых 90° толщина дополнительного сверхнормативного оштукатуривания составит 52 мм в пересчёте на все поверхности;

Оценка дома, как делаетсяОценка дома, как делается                          Оценка дома, как делаетсяОценка дома, как делается

  • Марка керамических многопустотных блоков составляет не менее 100 и соответствует нормативам. В случае принятия Заказчиком решения крепить к керамическим блокам арматуру или камни, необходимо применять длину дюбеля, обеспечивающую его анкеровку не менее чем в трёх стенках блока одновременно, при этом диаметр дюбеля применять на 1-2 мм ниже регламентируемого, но наиболее целесообразное и надёжное место крепления — вертикальные швы между блоками;
  • Марка кирпича керамического не определялась, поскольку он является бракованным, его морозостойкость не обеспечена, марка на прочность не стабильна, при увлажнении подвержен саморазрушению. В случае принятия Заказчиком решения выполнять отделку стен, необходимо выполнить утепление и дополнительную основу в виде размещённой на консоли (выступ от плоскости) фундамента стены. Консоль и стенку выполнить по дополнительному проекту;

Оценка дома, как делаетсяОценка дома, как делается                          Оценка дома, как делаетсяОценка дома, как делается

Толщина неутеплённых участков наружных стен из кирпича составляет 510 мм, что не удовлетворяет современным требованиям по тепловой защите здания. Вместо требуемого теплового сопротивления для г. Москвы 3,2 (М² °С/Вт) фактическое тепловое сопротивление составляет 0,6 (М² °С/Вт), в случае принятия Заказчиком решения выполнять отделку стен, необходимо выполнить утепление и дополнительную основу в виде размещённой на консоли фундамента стены, консоль и стенку выполнить по дополнительному проекту.

Выводы:

Выявленные дефекты на несущую способность конструкций дома влияния не оказывают, однако перед отделкой, требуется выполнить работы по утеплению на основе специально разработанного рабочего проекта с обязательным приложением технологической части.

09.06.2015   Строительная экспертиза  

Как происходит расчёт износа многоквартирного дома по Правилам 446

значение износа элемента согласно таблице Правил № 446*удельный вес (размер повреждённого участка/размер всей конструкции).

Например, если одна часть фундамента четырёхсекционного дома по признакам, приведённым в таблице, изношена на 50%, а три другие – на 50%, расчёт изношенности повреждённой наполовину конструкции фундамента выглядит так:

50*(25/100)=12,5%,

где 25 – удельный вес элемента в % в общем объёме фундамента (одни из четырёх одинаковых секций, то есть ¼ от общего объёма элемента), а 100 – общий объём фундамента в %.

Таким же образом рассчитывается доля трёх оставшихся частей фундамента с износом 30%:

30*(75/100)=22,5%,

где 75 – удельный вес элементов в % в общем объёме фундамента (¾), а 100 – общий объём фундамента в %.

3. Когда таким образом рассчитан процент изношенности каждого конструктивного элемента или инженерной системы МКД, определяется значение его износа по отношению ко всему объёму конструкций в доме:

износ конструкции (п. 2)*удельный вес (доля восстановительной стоимости отдельной конструкции в общей восстановительной стоимости здания/100).

35*4/100=1,4%, где 4 – удельный вес фундамента.

Следовательно, если износ дома после сложения всех его элементов и систем, – 22,47%, то изношенность МКД составит 22%.

Определить износ дома важно для управляющей организации по нескольким причинам:

  1. В зависимости от степени износа дома определяются нормативы потребления коммунальных ресурсов, утверждённые на уровне субъектов РФ.
  2. Степень износа дома влияет на уровень тарифа на содержание и ремонт общего имущества МКД, устанавливаемый управляющей организацией по договору управления. Чем больше износ дома – тем выше расходы на его содержание.
  3. Износ дома напрямую может повлиять на очередность проведения капитального ремонта дома, если средства на него собираются на счёте регоператора.

Оценка загородной недвижимости — КАЛЬКУЛЯТОР v3.0

Этот с виду простейший элемент по оценке недвижимости создавался специалистами несколько лет. На основании данных экспертов по работе с загородной недвижимостью, силами компании ЛИВЛА был разработан полезный и уникальный продукт  — КАЛЬКУЛЯТОР оценки стоимости загородной недвижимости Москвы и Московской области, который поможет вам, не обладая специфическими знаниям по оценке, рассчитать примерную стоимость своего или планируемого к покупке объекта загородной недвижимости. При расчете берется в учет стоимость исключительно качественного строения.
КАЛЬКУЛЯТОР позволяет рассчитать не только участок, но и учесть расположение объекта(у воды, у леса, в коттеджном поселке), добавить к нему дополнительные строения (гараж, беседку, баню, бассейн), сохранить просчет в файл pdf с подтверждением уникальным QR-кодом, наведя на который камеру своего смартфона Вы сможете увидеть оригинал распечатанного документа.
Система позволяет рассчитать все строения на участке независимо друг от друга. В итоговом просчете будете видна примерная стоимость каждого элемента, а так же общая стоимость группы объектов на  указанном участке.
Погрешность КАЛЬКУЛЯТОРА онлайн оценки загородной недвижимости ЛИВЛА постоянно снижается, и не превышает 7-10%, что является допустимой нормой он-лайн оценки нежвижимости. КАЛЬКУЛЯТОР ЛИВЛА отслеживает стоимость объектов в Москве и Московской области не только на портале, но и  в различных источниках, доступных в сети интернет, а так же использует специальные матрицы корректировок и дополнительные справочники.
Полученный результат расчета может быть использован в коммерческих целях. К примеру, при покупке дома вы можете распечатать приблизительный расчет и предложить его собственнику для корректировки цены на объект, планируемый к покупке. Если вы продаете дом — можно распечатать он-лайн просчет недвижимости КАЛЬКУЛЯТОРОМ ЛИВЛА, для подтверждения объективности цены.

Программа различает направления, дальность, размер участка и дома, построенных на нем объектов. Получить индивидуальный просчет имущества легко — достаточно заполнить форму данных:

  • ввести все параметры земельного участка (количество соток, направление, удаленность от МКАД и другие особенности)
  • если на участке имеются строения, указать их
  • также, вы можете добавить несколько одинаковых строений, если такие имеются
  • не забудьте указать параметры объектов (площадь, тип строительного материала, степень отделки и другие, в зависимости от типа строения)

Методики оценки стоимости недвижимости квартир

Основным методами, которыми пользуются оценщики, для получения более объективного результата оценки стоимости квартиры, являются три подхода: сравнительный, затратный и доходный. В каждом конкретном случае, оценщик может выбирать либо сочетание этих трех приемов, либо выбрать какой-то один из них, в качестве основного.

Суть сравнительного метода заключается в сопоставлении аналогичных между собой объектов (в данном случае, квартир), при этом цена сравниваемых объектов должна быть известна. Количество квартир, с которыми оценщик будет сравнивать конкретную квартиру, должно быть достаточно большим – в этом случае, вывод о стоимости оцениваемой квартиры будет более точным.

В случае с затратным методом, оценщик ориентируется на то, какова будет стоимость создания или восстановления оцениваемого объекта (квартиры). Так, например, если в одной квартире необходимо поменять сантехнику, а в другой, точно такой же – нет, то стоимость первой квартиры будет отличаться от стоимости второй как раз на стоимость работ по смене сантехники.

Смысл доходного метода заключается в расчете стоимости квартиры на основе выводов о возможности получения доходов, при использовании оцениваемого объекта тем или иным способом. Как правило, в случае с оценкой стоимости квартиры, этот метод применяется крайне редко.

Основных критериев, влияющих на определение стоимости квартиры достаточно много, остановимся на самых главных.

Местоположение квартиры – значение имеет район, в котором расположена квартира (престижность района), удаленность от центра населенного пункта, транспортная доступность (вплоть до указания на то, в скольких минутах ходьбы от метро – для крупных городов, или автобусной остановки расположена квартира). Наличие или отсутствие развитой инфраструктуры (школ, детских садов, магазинов и т.д.).
 
Функциональные характеристики квартиры. Здесь значение имеет планировка квартиры, этаж, на котором она расположена, площадь квартиры, объекты, на которые выходят окна квартиры, наличие/отсутствии лоджии или балкона, смежный/раздельный санузел. Кроме того, важным является наличие ремонта в квартире.

Состояние жилого дома, в котором находится квартира. В данном случае, определяющими факторами являются тип здания, год постройки, материал стен и перекрытий.

Кроме того, на оценку стоимости квартиры влияют и такие факторы, состояние подъезда, наличие охраны или консьержа. Немаловажным фактором является и контингент соседей, проживающих в данном доме.

Правовые характеристики оцениваемой квартиры. Важными моментами являются: юридическая свобода квартиры (то есть в ней никто не зарегистрирован и не проживает, либо имеются зарегистрированные в квартире граждане); является ли оцениваемая квартира частной собственностью или она не приватизирована; состав правоустанавливающих документов на квартиру (принадлежит ли она лицу на основании приватизации или в результате тех или иных сделок, например, купли-продажи); есть или нет обременение квартиры (долей квартиры) правами третьих лиц.

Полезные советы по покупке и продаже объектов недвижимости

Рубрики

  • Покупка и продажа квартир
  • Покупка и продажа домов
  • Покупка и продажа дач
  • Покупка и продажа участков
  • Покупка и продажа коттеджей
  • Покупка и продажа другой недвижимости
  • Юридические вопросы
  • Финансовые вопросы
  • Новости и события нашей компании

Свежие статьи

  • Продажа участка в аренде сегодня не редкость. Для такой сделки оф

  • Продажа недвижимости может включать различные варианты – о

    Елена Колесникова

  • Материнский капитал используется для улучшения условий жизни се

    Максим Пинегин

Популярные статьи

  • В этой статье мы расскажем, какие документы для продажи дачи необ

    Максим Пинегин

  • Многих интересует, можно ли продать дом без участка, по действующ

    Татьяна Баженова

  • Если вы задумались о том, чтобы продать участок государству, необ

    Татьяна Баженова