Как открыть успешный бизнес в подвальном помещении

Все-все-все и краудфандинг

Вообще говоря, количество вариантов использования офисного помещения в бизнесе ограничено только фантазией конкретного собственника. Есть среди них такие, которые требуют специальных знаний (например, служба юридической поддержки населения); есть те, которые требуют специальных разрешений (например, пункт обмена валют).

Существуют те, что практически всегда рентабельны (ломбард, продуктовый магазин) и те, чья рентабельность постоянно находится в зоне риска (например, риелторская контора). Есть по-человечески очень симпатичные (брачное агентство или агентство по организации торжеств). Есть высокотехнологичные (например, студия веб-дизайна).

IT-сфера вообще прекрасно вписывается в формат офисного бизнеса. При этом собственнику даже необязательно быть программистом. Достаточно уметь генерировать (или находить) свежие перспективные идеи и увлекать ими профессионалов. К примеру, одним из основателей краудфандинговой площадки Planeta.ru стал бас-гитарист БИ-2 Макс Лакмус.

Кстати, об этих площадках.

Проще говоря, это такая народно-общественная благотворительность, в рамках которой любой человек может внести средства, чтобы поддержать симпатичный ему стартап или социальную инициативу.

Как открыть успешный бизнес в подвальном помещении

Краудфандинг позволяет всем желающим объединить свои ресурсы посредством интернета для финансирования новых проектов

Работает это на удивление просто: автор, у которого есть идея проекта, но нет денег на её реализацию, обращается посредством интернета за финансовой помощью к незнакомым людям. Сделать он это может через собственный портал (что происходит относительно редко) или через сайт-посредник, который является краундфандинговой площадкой (это происходит несоизмеримо чаще). После этого любой посетитель такого сайта-посредника имеет возможность откликнуться на просьбу о помощи и перечислить произвольную сумму для автора идеи.

Сама площадка при этом играет роль третьей стороны, в обязанности которой входит освещение проекта и перенаправление собранных средств адресату. За оказанные услуги ей полагается комиссия: 5% от собранных средств. И только от популярности площадки, её умения подать «товар лицом» и, в конечном итоге, от заинтересованности посетителей в проекте зависит, какую сумму удастся собрать. Согласитесь, вполне достойный образец офисного бизнеса.

Основные преимущества

Ведение предпринимательской деятельности в нежилых помещениях имеет ряд преимуществ:

  • У бизнеса появляется собственная «территория». Например, вы можете в домашних условиях заниматься пошивом одежды на заказ, а можете открыть ателье, арендовав небольшое помещение. В первом случае, бизнес является «гостем» на «территории» вашего жилища. Во втором – «хозяином» арендованного помещения.

    Наличие собственной «территории» дисциплинирует предпринимателя, а также стимулирует для более активной деятельности.

  • Расширение возможностей. Не всеми видами деятельности получится заниматься на дому. Открывая магазин, офис или склад, вы расширяете возможности своего бизнеса. Магазин позволит увеличить объёмы продаж, офис – станет официальным представительством бизнеса и рабочим местом сотрудников, склад вместит в себя все имеющиеся товарные и сырьевые запасы.
  • Рекламная площадка (точка сбыта). Представьте себе, есть никому неизвестный ИП Иванов. Сидит дома, оказывает бухгалтерские услуги юридическим и физическим лицам. Еженедельно размещает маленькое строчное рекламное объявление в газете, живёт неприметно, на люди почти не выходит, иногда забывает, как его зовут. И вот однажды к Иванову во сне приходит его тесть и говорит: «Открой офис, а не то я каждую ночь к тебе буду приходить!» Бухгалтер просыпается в холодном поту с криками: «Нет! Только не это, Василий Кириллович!» В общем, на следующий день Иванов арендует небольшое помещение в офисном центре и размещает на входе рекламный указатель «Качественные бухгалтерские услуги». Спустя некоторое время ИП Иванов впервые за 15 лет назовёт своего тестя папой…

    В данной истории не произошло ничего особенного. Просто, офис стал рекламной площадкой ИП Иванова – посетители офисного центра, благодаря грамотно установленному указателю, постепенно узнали об услугах этого предпринимателя. Затраты на аренду помещения многократно окупились благодаря привлечённым клиентам. ИП Иванов через полгода нанял нескольких помощниц-бухгалтеров, а спустя год открыл бухгалтерскую фирму и переложил на своих подчинённых всю рутинную работу. В итоге, из мелкого никому неизвестного ИП выросла компания ООО «Иванов-консалтинг-тесть».

    Аналогичная ситуация обстоит и с открытием магазина. По сути, у вас появляется дополнительная точка сбыта, которая способствует увеличению объёмов продаж.

  • Формирование «правильного» имиджа компании. Большинство видов бизнеса работают в конкурентной среде. Естественно, каждый здравомыслящий руководитель стремится представить свою компанию в наиболее привлекательном формате. Помещение является одним из ключевых объектов в формировании имиджа.

    В качестве примера можно привести ИП Иванова – нашего героя из предыдущего пункта. Вот скажите, кто у вас вызовет больше доверия: неприметный ИП Иванов или ООО «Иванов-консалтинг-тесть»? ИП Иванов проживает с семьёй жены в её двухкомнатной квартире и там же принимает своих клиентов. Придя в ООО «Иванов-консалтинг-тесть» вы сразу же окунаетесь в деловую атмосферу этой компании. Стильный дресс-код сотрудников, корпоративная символика, высокий командный дух, дисциплинирующая офисная мебель – все эти факторы способны прямо с порога вызвать у клиента доверие и готовность к сотрудничеству. В общем, имидж – это не последнее дело, друзья!

Итак, с преимуществами разобрались, теперь давайте рассмотрим основные функции, для выполнения которых бизнес использует нежилые объекты недвижимости.

Для коммуникабельных и настойчивых кадровое агентство

Если собственник офисного помещения не готов нести ощутимые коммерческие риски, но хочет принимать личное участие в дальнейшей деятельности офиса, можно посоветовать ему рассмотреть вопрос организации кадрового агентства. Приятным бонусом станет то, что этот вид бизнеса не требует особых вложений: понадобятся сотрудники, умеющие работать с людьми, набор мебели и офисной техники и средства связи (включая интернет).

У такого посредника всегда есть выбор: работать с клиентами-работодателями (в качестве рекрутингового агентства) или с клиентами-соискателями (в качестве агентства по трудоустройству). Но наиболее выгодной является организация бизнеса, которая позволяет оказывать услуги обеим сторонам. При этом работодатели выплачивают кадровому агентству вознаграждение за подбор кандидата в размере одного — двух месячных окладов соответствующей штатной единицы. Соискатели же платят либо незначительную сумму за предоставление списка вакансий, либо вознаграждение за трудоустройство в размере месячного оклада.

Обустроить такой бизнес будет несложно даже новичку. Но чтобы проект действительно стал удачным, нужно помнить об основных составляющих его успеха:

  • о положительном имидже, гарантирующем доверие клиентов;
  • о полноте, качестве и надёжности информации, которой агентство располагает.

Обширную и достоверную базу данных, используемую в работе, можно сформировать при личных контактах с кадровыми службами предприятий и с помощью мониторинга СМИ и интернет-источников. В дальнейшем эта база должна постоянно обновляться и расширяться.

Как открыть успешный бизнес в подвальном помещении

Для кадрового агентства наиболее выгодным является оказание услуг и работодателям, и соискателям

Открывая кадровое агентство, не стоит рассчитывать на сверхприбыли. Но стабильный доход при настойчивой и планомерной работе вполне реален.

Что влияет на успех бизнеса в нежилом помещении

В каждом городе происходят различные бизнес-процессы. Одни фирмы открываются, другие – прекращают своё существование. Вот и я периодически обнаруживаю на улицах новые магазины, кафе, офисы. Знаете, у меня часто получается сходу предсказывать их судьбы: «Эта точка и трёх месяцев не протянет, а у этой есть шанс выжить при грамотной организации бизнеса. Ну, а эта обанкротится только в том случае, если её директор патологический неудачник».

Как мне удаётся делать такие прогнозы? Всё очень просто! Иногда достаточно убедиться в наличии или отсутствии у помещения факторов, способствующих успеху бизнеса. Речь идёт вот о чём:

  • Состояние помещения. Ободранные стены, грязные окна, падающая с потолка штукатурка, паутина, засохшие пятна на полу от пролитого кофе и т.д. – всё это настораживает, а также вызывает желание поскорее убежать.

    Я как-то заглянул в один офис – хотел там пластиковое окно заказать. С первых же секунд в нос ударил запах табака. Затем окинув взглядом помещение, я увидел полуразрушенную мебель, серые от дыма стены, «совдеповские» грязные окна и унылые хмурые лица трёх бритоголовых менеджеров. Уже в тот момент у меня появилось желание сделать шаг назад и покинуть кабинет, но я пересилил себя и поинтересовался их продукцией.

    Один из менеджеров небрежно посмотрел на меня и загадочно улыбнулся, сверкнув золотой коронкой на переднем зубе. Он подошёл ко мне вплотную и… заговорил. Мощный запах перегара ударил мне в лицо, голова закружилась, в глазах потемнело…

    Дальше помню только, как выбежал из этого царства тьмы на свет Божий, и жадно глотая свежий воздух, клялся себе, что больше никогда не подойду к этому помещению ближе, чем на 500 метров.

    Запомните, друзья:Помещение и его сотрудники – это лицо вашего бизнеса. Как говорится: «по одёжке встречают».

  • Месторасположение. Как вы думаете, что будет лучше продаваться в промышленном спальном районе города – элитная одежда или китайский ширпотреб? В какой магазин придёт больше посетителей – двери которого выходят во двор или на центральную улицу? Целесообразно ли открывать в центре города, например, производство мебели и ежемесячно платить огромные деньги за аренду этих площадей?

    К сожалению, многие предприниматели вначале открывают магазины, офисы, производства и т.д., а только потом, когда дела не идут, включают мозги и начинают думать о причинах своих неудач. Я вам советую следующее:Не поленитесь и проведите маркетинговый анализ территории, на которой планируете открыть свой бизнес. Помните, неудачно вложенные деньги в помещение зачастую уже не вернуть. А ведь это приличная часть бюджета.

  • Наличие конкурентов. Нужно ли две парикмахерские на одной улице? А два автосервиса? Большинство сейчас ответят: «Нет, Юрий!» А вот я скажу так:Каждый случай надо рассматривать индивидуально!

    Следует хорошенько изучить бизнес конкурентов, выявить его слабые стороны, взвесить свои силы и только после этого делать окончательные выводы.

    Естественно, если конкуренты сильнее, тогда лучше поискать место подальше от них. Если же, вы чувствуете, что готовы с ними «бодаться», тогда можете не обращать внимания на этих неудачников.

Итак, друзья, надеюсь, вы не очень устали и готовы дальше осваивать азы предпринимательской деятельности

Если да, тогда переходим к следующей важной теме: Особенности аренды нежилых помещений для занятия бизнесом

Наши группы:

Жилые помещения

Российское законодательство допускает использование жилых помещений не только по прямому назначению — для проживания, но также для ведения бизнеса. Так, согласно статье 17 Жилищного кодекса, профессиональную или индивидуальную предпринимательскую деятельность в жилом помещении могут вести законно проживающие в нём граждане при условии, что будут соблюдены права других жильцов, а также требования, которым должно отвечать жилое помещение. Другими словами, работа предпринимателя не должна доставлять неудобств другим жильцам квартиры, а также соседям по дому, приводить к нарушению санитарных норм и правил техники безопасности при эксплуатации жилого помещения, наносить ущерб инженерному оборудованию или конструкции здания. Вести бизнес в домашних условиях имеют право физические лица, зарегистрировавшиеся как индивидуальные предприниматели или самозанятые. Часто дом и работу таким образом совмещают репетиторы, переводчики, юристы, бухгалтеры, программисты, веб-дизайнеры, портные и т. д. Кроме того, в некоторых квартирах жилых домов всё еще действуют малые средства размещения: мини-гостиницы и хостелы.

Как открыть успешный бизнес в подвальном помещенииАГН «Москва»

Действующее законодательство также не препятствует организации в квартире небольшого частного производства, например, по изготовлению тортов, фасовке и упаковке товаров, мыловарению. Но рассчитывать на большие объёмы выработки не получится: Жилищный кодекс запрещает размещать в жилых помещениях промышленные производства. Таким образом, возможность использования приборов или станков, нарушающих допустимые уровни шума или вибрации и потребляющих большое количество электроэнергии, автоматически исключаются.

Другой запрет Жилищного кодекса распространяется на ведение в жилых помещениях миссионерской деятельности, за исключением случаев, предусмотренных статьей 16 Федерального закона № 125-ФЗ «О свободе совести и о религиозных объединениях».

При желании масштабировать бизнес, организовать в многоквартирном доме полноценный офис, бюро, ателье, магазин, кафе-кондитерскую — с вывеской, отдельным входом и штатом сотрудников — предпринимателю придётся перебазироваться из квартиры в помещение с назначением «нежилое».

Оптимизируем расходы

Я вам настоятельно рекомендую проанализировать возможность функционирования бизнеса без помещения или у себя дома, и только потом заниматься поиском нежилого помещения.

Дело в том, что:

Суть эффективного менеджмента заключается в рациональном использовании бюджета.

Всегда вспоминайте эту фразу, когда у вас появляется желание бездумно потратить деньги. Не идите на поводу у эмоций. В бизнесе надо быть хладнокровным – только так можно достичь успеха.

Однако некоторые виды деятельности не способны эффективно функционировать без использования нежилых помещений. Например, магазины, офисы юридических лиц, пункты приёма заказов от населения, складские хозяйства и т.д. Я хочу вам рассказать об особенностях выбора таких помещений. Предлагаю начать с формулировки.

Для мудрых и осторожных аренда

Допустим, собственник предпочитает получать пассивный доход (без личного участия в офисном бизнесе), хочет минимизировать риски и не готов инвестировать в помещение дополнительные средства. Тогда наиболее подходящий путь — сдача офиса в аренду.

Доходность проекта в этом случае будет определяться множеством факторов:

  • географическим регионом;
  • расположением помещения внутри населённого пункта;
  • физическими характеристиками офиса (площадью, наличием качественного ремонта, оснащённостью офисной мебелью);
  • окружающей инфраструктурой (наличием поблизости недорогих и «вкусных» кафе, магазинов, транспортных стоянок);
  • близостью транспортных развязок;
  • количеством прямых конкурентов;
  • сроком аренды.

Нужно признать: озолотиться таким путём рядовому офисовладельцу едва ли удастся. Зато и рисков минимум, и затрат. Сдать в аренду можно, в принципе, что угодно и в любом состоянии: тут все определяется ценой вопроса. При согласии обеих сторон даже ремонт помещения может быть осуществлён за счёт арендатора. Категорически не рекомендуется экономить только на услугах юриста по составлению грамотного договора аренды: имущественно-денежные отношения — вещь, потенциально чреватая конфликтами и разбирательствами, поэтому действительно важные и спорные моменты лучше оговорить сразу.

Как открыть успешный бизнес в подвальном помещении

Профессионально составленный договор поможет минимизировать риски при сдаче офиса в аренду

Впрочем, ничего не получится, если:

  • здоровые амбиции требуют от вас активного участия в бизнесе;
  • наличие коммерческих рисков кажется справедливой платой за возможность получения более высокого дохода;
  • мысль о дополнительных денежных тратах не вызывает отторжения.

В этом случае аренда как бизнес — не для вас: имеет смысл рассмотреть другие варианты.

Риски, которые могут возникнуть

При подборе помещения для бизнеса обязательно нужно учитывать риски. Без этого вы сами не будете понимать, на что соглашаетесь.

При аренде

Если вы решились взять помещение в аренду, вы столкнётесь со следующими рисками:

  1. Существует опасность потерять вложения.

    Вы можете провести ремонт, заменить коммуникации и предположить, что это окупится со временем. Однако если договор заключают на достаточно короткий срок, есть риск, что его не продлят. А вернуть свои вложения будет откровенно проблематично. Поэтому в таких ситуациях или тщательно оговаривайте все моменты, или соглашайтесь заключать договор исключительно на большой срок.

  2. Арендодатель может поменять мнение по поводу помещения.

    Иногда бывает так, что конкретный офис подобран, всё подходит, но тут владелец резко повышает цену, потому что ему предложили более выгодную сделку. Чтобы обезопасить себя от таких проблем, лучше всего заключать предварительный договор, в котором вторая сторона возьмёт на себя обязательства подписать соглашение именно с вами.

  3. Арендодатель начинает увеличивать суммы платежей.

    Поменять офис многим заведениям трудно, потому что покупатели часто ассоциируют конкретный магазин, аптеку или же салон с местом, на котором точка находится. Переезд означает не только серьёзные расходы, но ещё и падение продаж, как минимум, на первое время. Владелец недвижимости это знает, чем и может начать пользоваться, взвинчивая оплату. Чтобы обезопасить себя от таких неприятных сюрпризов, лучше всего сразу оговорить, с какой регулярностью арендодатель имеет право на подъём цены и на какую конкретно сумму. Причём всё это нужно зафиксировать в договоре.

При покупке

При покупке тоже есть свои риски:

В договоре купли-продажи указана только часть суммы.
Иногда бывает так, что продавец предлагает всё остальное передать через ячейку в банке, чтобы уйти от налогов (50/50 или 70/30). Обеспечить себе безопасность в данном случае просто – не соглашайтесь на такие схемы.

Происходит покупка не недвижимости, а юридического лица в целом.
Начинающие предприниматели могут не вникнуть в детали, но иногда им предлагают купить офис вместе с фирмой, аргументируя это тем, что компанию легко будет потом продать или закрыть. На самом деле с такой организацией на практике оказывается связано множество неприятностей. Опять же, лучшая гарантия безопасности – не соглашаться.

Сделка осуществляется с физическим лицом.
Такой договор заключить можно, но стоит учесть права несовершеннолетних, историю владения, наличие претензий со стороны третьих лиц и прочее. Отдельного внимания заслуживает ситуация с материнским капиталом. Одним словом, вам надо обезопасить себя от потери недвижимости.

Покупка происходит у лица, являющегося банкротом.
Банкротство собственника недвижимости означает, что любой кредитор может оспорить вашу сделку, если решит, что она заключалась по заниженной цене

Плюс очень важно убедиться в том, что договор, который вы будете подписывать в таком случае, действителен. Вообще любая сделка с лицом на грани банкротства – рискованная сама по себе.

Помещение – это основа бизнеса, его фундамент, а иногда ещё и довольно ценный актив. Поэтому выбирать такое имущество нужно очень внимательно, учитывая все факторы. Не торопитесь подписывать договор: вы должны понимать, кому именно и за что конкретно вы платите. Желательно сначала дать юристам всё изучить. И если вас устраивает сделка, и вы осознаете все риски и последствия, тогда договор можно и подписать.

Оценить:

2

После прочтения остались вопросы?

Напишите мне на почту, заполнив форму ниже, и я помогу разобраться в проблеме! Либо воспользуйтесь одним из следующих контактов:

Комментарии

Покупка коммерческой недвижимости. Осторожно, подводные камни

здесьМы расскажем вам про один вариант «кидалова» на самом начальном этапе .

Как открыть успешный бизнес в подвальном помещении

1. Площадь вы берёте из документов на коммерческую недвижимость, либо меряете сами. Смотрите сколько квадратов из неё составляет неликвид (туалеты, коридоры, кладовки и т.п.). Думаете и мозгуете над планировками, цветом и чем душе угодно.

2. Стоимость вам говорит сам владелец. Возможно он даже готов идти вам на уступку в цене (читайте Почему владельцы продают коммерческую недвижимость? ). Можете непринуждённо с ним торговаться. Тем более, что сегодня ситуация на рынке это вполне позволяет.

3. А самое главное — это реальная арендная ставка на данное помещение. И не слушайте продавца, риелторов и не верьте своим глазам, глядя в договора аренды и на платёжные документы.

Арендную ставку очень трудно измерить, она может сильно варьироваться, она может быть вообще любая. Аренда может быть именно такая, которая нужна продавцу!

К чему мы клоним? Дело в том, что для расчёта рентабельности используют в основном два метода.

1. Рентабельность арендного бизнеса. Рассчитывается как стоимость аренды в год к стоимости квадратного метра умноженного на 100 (расчёт в процентах). Например, вы покупаете помещение свободного назначения за 30 млн.рублей плащадью 200 кв. метров. Т.е. один квадрат стоит 150 000 рублей. Допустим, арендная ставка для этого помещения равна 2000 рублей за квадрат в месяц, а за год она будет 2000 р. за кв.м. в месяц * 12 месяцев = 24 000 рублей за кв.м. в год. Значит рентабельность аренды помещения составит 24 000 / 150 000 * 100 = 16% , что наверное будет не очень плохим инвестированием.

2. Расчёт окупаемости коммерческого помещения. Это второй вариант анализа арендного бизнеса, где стоимость помещения делят на стоимость аренды за год. Результат показывает какое количество лет вам потребуется на окупаемость затрат. Возвращаемся к нашему примеру. В год за 200 кв. метров мы получим аренду 200 кв.м. * 2000 р. за кв.м. в месяц * 12 мес. = 4 800 000 рублей за год. Таким образом 30 000 000 руб. / 4 800 000 руб.за год = 6,25 лет.

К стати, если вы 6,25 умножите на 16%, то получите 1. Мы хотим сказать, что оба варианта показывают эффективность «работы» вашего помещения.

А теперь возвращаемся к фразе «стоимость аренды в месяц» . Дело в том, что продавец коммерческого помещения прекрасно осознаёт, что потенциальный покупатель, т.е. ВЫ, будете в первую очередь «клевать» на рентабельность или окупаемость объекта. Поэтому очень часто, чтобы продать помещение дороже и даже намного дороже рыночной стоимости, арендные ставки завышаются.

А теперь схема махинации, которую довольно часто применяют! Рассмотренное в примере помещение можно продать в два раза дороже! Для этого всего навсего нужно показать вам некоего арендатора, снимающего помещение не 2 000 рублей за квадрат в месяц, а за 4 000 рублей. И этот арендатор будет самым настоящим. Он будет исправно платить 800 000 рублей в месяц. А чтобы вы не волновались за перспективы своего будущего, вам покажут договор на 10 лет.

Для тех кто в танке. Продавец заранее ищет компанию или ИП, который(ая) по документам будет несколько месяцев платить арендную ставку в два раза больше рыночной. В данной ситуации продавец сможет продать своё помещение в два раза дроже. Потому что в два раза повысилась аренда, и в два раза повысилась стоимость помещения, а значит и рентабельность осталась прежней. Т.е. потратив несколько миллионов виртуальных арендных платежей продавец «срубит» с вас 30 млн. лишних рублей при продаже коммерческой недвижимости. Как только помещение будет продано ваш богатый арендатор «склеит ласты», оставив вас в долгом поиске клиентов.

Как распознать аферистов и не попасться на подводный камень? Не верить или по крайней мере не рассчитывать на договор аренды, тем более на несколько лет. Постарайтесь сами оценить реальную стоимость квадрата на примере аналогичных площадей в ближайшей округе. Также не верьте интернету. В основном там «хотелки» арендодателей, а не реальные возможности биснеса по арендным ставкам.

Даже если существующий арендатор окажется настоящим, всегда есть вероятность, что он либо съедет, либо потребует существенного понижения аренды. К тому же нужно всегда закладывать простой помещения на время поиска клиента.

Сегодня, к сожалению, ситуация такова, что поиск клиента может занимать от нескольких месяцев до нескольких лет. Читайте пост Мифы об арендном бизнесе. Так ли всё просто?