Доходы и расходы при продаже имущественных прав на УСН

Содержание



Ситуация как отразить в бухучете реализацию основного средства, списанного с учета например, как морально устаревшее. Организация списала основное средство с учета, а затем решила продать

Если на момент списания основного средства стоимость полученных ценностей определить не удалось, ее нужно установить на момент реализации. И тогда элементы, оставшиеся после списания основного средства, нужно оприходовать на баланс как материалы или товары:

Дебет 10, 41 Кредит 91-1
– отражена стоимость материалов, полученных при списании основного средства.

При реализации имущества на сторону в учете сделайте проводку:

Дебет 62 Кредит 91-1
– отражена выручка от продажи имущества;

Дебет 91-2 Кредит 10, 41
– списана рыночная стоимость реализованного имущества.



                          Сергей Разгулин, действительный государственный советник РФ 3-го класса

3. Ситуация: как оформить реализацию основного средства, содержащего драгоценные металлы

Сергей Разгулин, действительный государственный советник РФ 3-го класса

19.03.2014 г.

Сильвестрова Кристина, эксперт БСС «Система Главбух».

Ответ утвержден Светланой Чуприковой,

Начальником Горячей линии БСС «Система Главбух».

__________________________

Если я ИП и продам машину или компьютер, мне тоже могут что-то доначислить

Могут. Если выяснится, что это имущество вы использовали для предпринимательской деятельности, то доход от его продажи признают выручкой. С машиной это может произойти запросто: налоговая получает данные из ГИБДД
.

Некоторым ИП
уже начисляли налог при продаже личных автомобилей. Обжаловать не получилось. С недвижимостью это тоже не первый случай.

С компьютером сложнее, потому что данные о таких сделках между физическими лицами в налоговую автоматически не поступают. Но всегда есть нюансы и никто не даст гарантии, что при продаже ноутбука, мебели или гаража вам не начислят налог как ИП
.

Уплата налогов на имущество общие нормы права

Прежде чем определять то, какой налог при продаже коммерческой недвижимости должен исчисляться и уплачиваться гражданином, изучим основные нормы права, регламентирующие уплату физлицами налога при реализации имущества. Данные нормы содержатся в положениях статьи 217, 217.1 Налогового Кодекса России, а также иных корреспондирующих с ними нормах НК РФ.

Прежде всего, следует отметить, что нормы статьи 217.1 — достаточно новые. Применяются они только в рамках правоотношений, при которых устанавливается право собственности на недвижимость, причем, только с 1 января 2016 года. В свою очередь, положения статьи 217 действуют давно, и регулируют правоотношения, связанные с налогообложением любого другого имущества, не относящегося к недвижимому, а также тех объектов, на которые право собственности получено до 1 января 2016 года.

Если то или иное недвижимое имущество было оформлено гражданином во владение до 2016 года, то:

  1. При условии, что гражданин владеет объектом менее 3 лет — после реализации данного объекта ему необходимо уплатить НДФЛ в размере 13%, исчисленный на доход от соответствующей продажи. При этом, налогооблагаемую базу можно уменьшить на расходы по приобретению недвижимости.
  2. При условии, что человек владеет недвижимостью 3 года и более, то после продажи данного объекта ему не нужно уплачивать никаких налогов.

Если недвижимость была оформлена гражданином в собственность в 2016 году и позднее, то:

  1. При условии, что человек владеет объектом менее 5 лет — при продаже данного объекта ему нужно заплатить налог с дохода, возникшего по факту продажи — также в размере 13%, уменьшенный на расходы (при их наличии).
  2. При условии, что гражданин владеет объектом 5 лет и более, то после ее продажи ему не нужно уплачивать НДФЛ.

Особые правила установлены для:

  • имущества, которое приобретено гражданином в собственность в порядке наследования;
  • объектов, которые приобретены налогоплательщиком в ходе приватизации;
  • имущества, приобретенного гражданином по договору пожизненного содержания.

Полученные с продажи данных объектов доходы не облагаются налогом, если человек владеет ими 3 года и более.

При этом, величина выручки с реализации объектов может устанавливаться с учетом их стоимости по государственному кадастру. Дело в том, что в тех случаях, когда цена объекта по договору уступает кадастровой, которая умножена на 0,7, то в качестве налогооблагаемой базы для расчета НДФЛ принимается именно кадастровая стоимость. Если же выручка по договору — выше кадастровой стоимости, которая умножена на 0,7 (показатель закреплен в НК РФ), то именно он и принимается в качестве налогооблагаемой базы.

Указанное правило задействуется, только если цена по кадастру установлена компетентными государственными органами. Если нет — база в любом случае считается равной выручке, что получена гражданином по факту продажи объекта.

Примечательно, что органы власти субъектов РФ вправе уменьшать до нуля:

  • период, в течение которого гражданин должен владеть недвижимостью для того, чтобы не платить НДФЛ после ее реализации;
  • размер коэффициента, на который по законодательству умножается цена объекта в соответствии с кадастром.

Таким образом, при реализации коммерческих объектов гражданину в любом случае следует ознакомиться с положениями региональных нормативных актов — быть может, в них установлены подобные льготы.

Наши юристы знают ответ на ваш вопрос

или по телефону:

Бухгалтерский учет

Покупка недвижимости. Организации на упрощенной системе не обязаны вести бухгалтерский учет в полном объеме, а могут ограничиться основными средствами и нематериальными активами (п. 3 ст. 4 Федерального закона от 21.11.96 № 129-ФЗ). Недвижимость, как правило, входит в состав основных средств. Но даже если это не так, есть организации, которые ведут бухучет для своих целей. Получается, что данный раздел может многим пригодиться. Недвижимость, признаваемая основным средством, ставится на баланс по первоначальной стоимости, определяемой в соответствии с пунктом 8 ПБУ 6/01. Основанием служит акт о приемке-передаче, заполненный по форме № ОС-1 или ОС-1а. Когда принять объект к учету — в день перехода права собственности или в день подачи документов на регистрацию, выбирает владелец и указывает в документе об учетной политике. В любом случае к этому времени необходимо приступить к эксплуатации.

Амортизацию начисляют с первого числа месяца, следующего за месяцем принятия объекта к бухгалтерскому учету.

ПБУ 6/01 утверждено приказом Минфина России от 30.03.2001 № 26н, формы № ОС-1 и ОС-1а — постановлением Госкомстата России от 21.01.2003 № 7

№ п/п Содержание операции Дата Дебет Кредит Сумма, руб. Документ
1 Отражена стоимость приобретенного здания 15.09.2008 08-4 60 5 480 000 Акт о приемке-передаче
2 Произведена оплата здания 15.09.2008 60 51 5 480 000 Платежное поручение
3 Уплачена госпошлина за регистрацию права собственности 17.09.2008 68 51 7500 Платежное поручение
4 Госпошлина включена в первоначальную стоимость здания 17.09.2008 08 68 7500 Бухгалтерская справка
5 Здание принято к учету в качестве объекта основного средства 23.10.2008 01 08 5 487 500 Акт о приемке-передаче по форме № ОС-1а, свидетельство о регистрации права собственности
6 Начислена амортизация по зданию* 01.11.2008 20 02 57 161,45 Бухгалтерская справка-расчет

* Запись нужно делать ежемесячно до полного списания стоимости здания или его выбытия из состава основных средств.

Если недвижимость куплена для перепродажи, и в налоговом, и в бухгалтерском учете ее показывают не как основное средство, а как товар (п. 4 ПБУ 6/01). Согласно пункту 5 ПБУ 5/01 покупные товары отражают в бухгалтерском учете по себестоимости, в которую включаются все понесенные издержки, связанные с приобретением (п. 6 ПБУ 5/01). На дату, указанную в полученном свидетельстве о государственной регистрации права собственности, стоимость объекта фиксируют по дебету счета 41 «Товары» и кредиту счета учета расчетов.

Приобретя предприятие, все объекты, имущественные права и обязательства указывают как самостоятельные единицы на соответствующих счетах.

Согласно ПБУ 14/2007 разница между покупной ценой предприятия и стоимостью чистых активов (то есть надбавка) называется показателем деловой репутации, которая рассматривается как отдельный инвентарный объект (п. 42 и 43) и учитывается в составе нематериальных активов. Ее амортизируют линейным способом в течение 20 лет, но не дольше срока деятельности организации (п. 44).

ПБУ 5/01 и ПБУ 14/2007 утверждены приказами Минфина России от 09.06.2001 № 44н и от 27.12.2007 № 153н

Дополним условия примера 4.

ООО «Галант» ведет бухгалтерский учет в полном объеме. Акт приемки-передачи предприятия подписан в день получения свидетельства — 2 сентября 2008 года. В тот же день основные средства были введены в эксплуатацию (государственной регистрации не требуется).

Отразим сделку в бухгалтерском учете.

Цену предприятия (7 000 000 руб.) отражают по дебету счета 08 «Вложения во внеоборотные активы» в корреспонденции со счетом 60 «Расчеты с поставщиками и подрядчиками» в день подписания передаточного акта. Также в состав капитальных вложений включается кредиторская задолженность (500 000 руб.), переданная в составе предприятия. Стоимость основных средств, материалов и товаров распределяют по соответствующим счетам. Показатель деловой репутации, равный 1 300 000 руб., прибавляют к стоимости нематериальных активов. В течение 20 лет ее амортизируют, равномерно уменьшая первоначальную стоимость. Ежемесячная сумма амортизации составит 5416,66 руб. (1 300 000 руб. : 20 лет : 12 мес.).

Начисление амортизации начнется с месяца, следующего за  месяцем принятия к учету, — октября 2008 года. Кроме того, с октября 2008 года необходимо начислять амортизацию на полученные объекты основных средств в соответствии с их сроком полезного использования до полного списания или выбытия.

Бухгалтерский учет общества приведен в табл. 2.

Как снизить налоги при купле-продаже недвижимости

Финансовое ведомство не впервые настаивает на этом в своих разъяснениях (письма Минфина России от 11.12.2006 № 03-11-04/2/260, от 25.01.2008 № 03-11-04/2/13) и уточняет, как определить получаемый доход (Статью, посвященную учету доходов при «упрощенке» читайте в журнале «Актуальная бухгалтерия» № 8, 2008). Это мнение Минфина России основано на позиции Президиума Высшего Арбитражного Суд РФ. Он считает, что при безвозмездном пользовании имуществом у организации возникает налогооблагаемый доход, который следует определять с учетом положений статьи 40 Кодекса (Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 22.12.2005 № 98).
Письмо Минфина России от 6 марта 2008 г. № 03-11-05/54 При получении имущества (работ, услуг) безвозмездно оценка доходов осуществляется исходя из рыночных цен, определяемых с учетом положений ст. 40 Кодекса, но не ниже определяемой в соответствии с гл.

ИП на ОСНО общий налоговый режим

Бывший ИП продает «рабочую» нежилую недвижимость: каков порядок уплаты НДФЛ?

Физическое лицо, утратившее статус индивидуального предпринимателя, продает нежилые

помещения, которые использовались в предпринимательской деятельности. Можно ли не платить НДФЛ, если эти объекты принадлежали физлицу на праве собственности более пяти лет? В Минфине России полагают, что в данной ситуации у бывшего предпринимателя нет такого права. Разъяснения — в письме ведомства от 04.02.19 № 03-04-05/6066 .

Эти правила не применяются к доходам от продажи нежилого недвижимого имущества, которое использовалось в предпринимательской деятельности. Об этом сказано . Следовательно, физлицо обязано заплатить НДФЛ с доходов от продажи бывшей «рабочей» нежилой недвижимости независимо от срока владения этим имуществом. При этом тот факт, что к моменту продажи физлицо уже не является ИП, никакой роли не играет.

1) Предприниматель может получить освобождение от уплаты НДФЛ при продаже ОС

Налогом не облагаются доходы от продажи активов — жилых

домов, квартир, комнат, включая приватизированные жилые помещения, дач, садовых домиков или доли (долей) в них, а также транспортных средств, которые находились в собственности более трех лет. Эту льготу МОЖНО использовать по объектам, которые индивидуальный предприниматель использовал в коммерческой деятельности (абз. 7 п. 17.1

2) Как отразить доход от продажи основного средства

в Книге учета доходов и расходов запишите в таблице 1-6А Книги учета доходов, расходов и хозяйственных операций продажную стоимость актива без НДС в день получения денег от покупателя (подп. 1 п. 1 ). Книга учета для коммерсантов на общем режиме утверждена приказом Минфина России № 86н, МНС России № БГ-3-04/430 от 13.08.2002

3) Имущественный или профессиональный вычет

Когда ИП придется восстановить расходы на покупку бизнес-актива

Если у вас упрощенка с объектом «доходы минус расходы», все затраты на покупку основного средства вы учли при расчете налога в течение первого года эксплуатации (подп. 1 п. 1 и п. 3 ст. 346.16 НК РФ). При продаже актива проверьте срок, в течение которого вы владели имуществом. В некоторых случаях вам придется восстановить расходы в виде покупной стоимости проданного имущества. Пересчитайте расходы, если до реализации объект прослужил у вас менее трех лет. Или менее 10 лет — для активов со сроком службы свыше 15 лет (абз. 14 п. 3 ст. 346.16 НК РФ). После перерасчета расходов доплатите налог по УСН за период, в котором вы списывали расходы на покупку, и пени. Бизнесмены на «доходной» УСН расходы при расчете налога не учитывают. Поэтому базу прошлых лет корректировать не нужно.

При «расходной» упрощенке

предприниматели списывают затраты на покупку основного средства в течение одного года (подп. 1 п. 1 и п. 3 ст. 346.16 НК). Но если вы владели имуществом недолго, часть расходов придется восстановить. Пересчитайте расходы по правилам амортизации, если до реализации имущество прослужило менее 3 или 10 лет. Минимальный срок 10 лет действует для активов со сроком службы свыше 15 лет (абз. 14 п. 3 ст. 346.16 НК).

Перерасчет налоговой базы по УСН при досрочной продаже актива.

Предприниматель И.Р. Ульянов применяет УСН с объектом «доходы минус расходы». В октябре 2016 года бизнесмен купил и ввел в эксплуатацию станок.

Покупная стоимость актива равна 560 000 руб. Срок службы — 6 лет (72 месяца). 31 декабря 2016 года ИП полностью списал покупную стоимость актива в расходы по УСН.

В мае 2018 года ИП Ульянов продал станок за 480 000 руб. Три года с даты учета расходов не прошло. Поэтому бизнесмену придется восстановить расходы, доплатить налог за прошлые месяцы и пени. Кроме того, коммерсанту надо рассчитать налог по УСН с продажной цены имущества.

Налог за прошлые месяцы. ИП составил налоговую справку, в которой начислил амортизацию по проданному активу линейным способом. Норма амортизации равна 1,4% (1: 72 мес. × 100%). Ежемесячная сумма амортизации составила 7840 руб. (560 000 руб. × 1,4%).

В расходах ИП оставил только амортизацию за 19 месяцев — с ноября 2016 года по май 2018 года. Сумма амортизации за это время равна 148 960 руб. (7840 руб. × 19 мес.). А значит, ИП восстановил расходы в сумме 411 040 руб. (560 000 – 148 960). Налог по УСН с этих затрат равен 61 656 руб. ИП нужно перечислить эту сумму и пени за прошлые месяцы.

Налог с продажи. В доходы по упрощенке ИП Ульянов включит продажную стоимость станка — 480 000 руб. Налог к уплате со сделки равен 72 000 руб. (480 000 руб. × 15%).

Нет, упрощенцы освобождены от уплаты НДС (п. 3 ст. 346.11 НК РФ). Это касается и ситуации, когда ИП реализует имущество, которое использовал в упрощенной деятельности

Предприниматель продает свое имущество какие налоги платить

Если вы применяли ОСНО и «доходно-расходную» УСНО и по каким-либо причинам не включали имущество в состав ОС (в ситуации, когда имущество выступало в роли именно основного средства), а налоговики впоследствии доначислили вам налог как от продажи имущества, имеющего отношение к бывшей ИП-деятельности, подайте уточненки за период вашего предпринимательства, включив в расходы амортизацию имущества. И одновременно — заявление на возврат налога (если не прошло еще 3 лет).

Если у вас есть машина, то налоговики, вероятнее всего, не будут предъявлять претензий к продаже гаража. Но если проданный вами гараж имеет большую площадь, то придирок со стороны налоговиков не избежать — они попытаются доказать, что такое имущество не может использоваться исключительно в личных целя х см., например, Постановление ФАС УО от 13.11.2012 № Ф09-10672/12 ;

Государственная регистрация

Покупка недвижимости. Право собственности на недвижимое имущество регистрируется по месту его нахождения в Едином государственном реестре прав. Порядок определен Федеральным законом от 21.07.97 № 122-ФЗ (далее — Закон № 122-ФЗ). За регистрацию отвечают уполномоченный федеральный орган исполнительной власти и его территориальные подразделения, действующие в регистрационных округах (п. 1 ст. 9 Закона № 122-ФЗ). Согласно пункту 1 Положения, утвержденного постановлением Правительства РФ от 12.06.2008 № 451, таким органом является Федеральная регистрационная служба (Росрегистрация).

Регистрационные округа создаются федеральным органом исполнительной власти, уполномоченным в области юстиции, и перечислены в приложении к приказу Минюста России от 03.12.2004 № 185

Многие ошибочно полагают, что регистрация сделки и регистрация права — одно и то же. Это разные, не взаимозаменяемые действия. Покупатель недвижимого имущества не станет собственником, пока не зарегистрирует переход права собственности. А регистрация договора нужна только в некоторых случаях (например, при покупке жилого дома, квартиры или предприятия), когда без этого он считается незаключенным. Но регистрировать переход права собственности покупатель должен все равно. Иначе собственником останется продавец.

Оформляя сделку на недвижимость, сначала регистрируют подписанный договор (если это необходимо), потом — право собственности на недвижимое имущество. В обоих случаях потребуются заявления от одной из сторон договора или их уполномоченного. Формы приведены в приложении 2 к Административному регламенту, утвержденному приказом Минюста России от 14.09.2006 № 293. К заявлениям прикладывают документы о правах на недвижимое имущество, об уплате госпошлины и план объекта недвижимости (п. 4 ст. 16 и п. 1 ст. 17 Закона № 122-ФЗ). Представитель должен принести доверенность или ее нотариальную копию, а если ему разрешено действовать без доверенности — учредительные документы организации или их нотариальные копии.

Обратите внимание

Договор купли-продажи недвижимости представляется в двух подлинных экземплярах, заявление — в одном, остальные документы — в двух: оригинал (возвращается после регистрации) с нотариальной копией.

Сотрудник регистрационной службы принимает документы под расписку и вносит запись в учетную книгу.

Государственная регистрация перехода права на недвижимое имущество удостоверяется свидетельством, договора — сделанной на нем специальной отметкой (п. 1 ст. 14 Закона № 122-ФЗ). Вся процедура длится не больше месяца со дня подачи заявления и документов.

Финансовый результат от реализации амортизируемого имущества

(руб.)

   Дата    операции 
Наименование   объекта  
   Цена   реализации  объекта 
Первоначальная   стоимость  
   Сумма   начисленнойамортизации
  Расходы, связанные среализацией  объекта  
   Общая     величина  расходов, связанных среализацией  объектов   (гр. 5 +    гр. 6)  
  Величина  убытка от реализации,относящаясяк расходам   будущих    периодов  (гр. 4 -    гр. 5 +    гр. 6 -    гр. 3)   
     1    
      2     
     3    
       4      
     5     
     6     
     7     
     8     
20.05.2003
Разрубочная машина для  обувного    производства
   5 000  
    40 000    
   32 000  
   1 000   
   33 000  
   4 000   

Для заполнения этого регистра-расчета показатели «Дата операции», «Наименование объекта» и «Цена реализации объекта» переносятся из регистра учета операций выбытия имущества, работ, услуг, прав (табл. 1). Показатели «Первоначальная стоимость» (гр. 4) и «Расходы, связанные с реализацией объекта» (гр. 6) формируют на основе регистра информации об объекте основных средств. Согласно указаниям МНС России общая величина расходов по реализации объектов (гр. 7) формируется путем суммирования гр. 5 и 6 этого регистра. Данные гр. 7 рассчитывают в соответствии с требованиями п.3 ст.268 НК РФ, где указано, что если остаточная стоимость амортизируемого имущества с учетом расходов, связанных с его реализацией, превышает выручку от реализации, разница между этими величинами признается убытком налогоплательщика.

Поскольку данный убыток включается в состав прочих расходов, уменьшающих налогооблагаемую прибыль в течение срока, который рассчитывается как разница между сроком полезного использования объекта основных средств и фактическим сроком его эксплуатации у налогоплательщика до момента реализации, равными долями, в налоговом учете формируется регистр учета расходов будущих периодов. В нем производят записи по факту признания понесенных затрат в целях налогообложения расходами будущих периодов, а также ежемесячно (ежеквартально) по факту учета таких расходов в составе прочих расходов текущего периода.

Согласно нормам п.п.10.1 и 6 ПБУ 9/99 «Доходы организации» и ст.40 НК РФ сумма поступлений от продажи основных средств, представляющих выручку от реализации, является доходом для целей как бухгалтерского учета, так и налогообложения прибыли. Расходами по продаже основных средств для целей бухгалтерского учета и налогообложения являются остаточная стоимость основных средств и расходы по их продаже. Однако остаточная стоимость амортизируемого имущества, сформированная в бухгалтерском учете, может быть использована без корректировок в налоговом учете, если основные средства приобретены не ранее 2002 г., а для начисления амортизации применяется линейный метод. Поэтому по остальным проданным объектам основных средств следует вести отдельный налоговый учет.

По требованиям п.1 ст.257 НК РФ восстановительная стоимость амортизируемых основных средств, приобретенных до 01.01.2002, определяется в налоговом учете как их первоначальная стоимость с учетом проведенных переоценок. Переоценка по состоянию на 01.01.2002, отраженная в бухгалтерском учете налогоплательщика после 01.01.2002, принимается для целей налогообложения в размере, не превышающем 30% восстановительной стоимости основных средств, отраженных в бухгалтерском учете по состоянию на 01.01.2001. Сумма переоценки (уценки) основных средств и амортизации не признается доходом (расходом) налогоплательщика. Последующие результаты переоценки объектов основных средств не будут учитываться в целях налогообложения. Поэтому, если организация проводит переоценку основных средств, данные бухгалтерского учета следует корректировать для целей налогообложения, что может быть выполнено в регистре по начислению амортизации.

В бухгалтерском учете доходы и расходы по продаже основных средств относятся к операционным. В налоговом учете выручка выделяется как доходы от реализации основных средств, а расходы по их продаже учитываются как расходы, связанные с производством и реализацией. Если суммы доходов и расходов по продаже в бухгалтерском учете и в целях налогообложения совпадают, то в системе аналитического учета по объектам проданных основных средств к счету 91 «Прочие доходы и расходы» информация для налогообложения прибыли будет полностью сформирована. Продажа основных средств с убытком потребует расчета суммы ежемесячных прочих расходов, равномерно уменьшающих налогооблагаемую прибыль.

С.Н.Поленова

Московский университет

потребительской кооперации

Продажа нежилого помещения индивидуальным предпринимателем в 2019 году

Тот факт, что куплен жилой объект, а продается — нежилой, не играет совершенно никакой роли. Вычет можно использовать в целях взаимного зачета с налогом частично либо полностью. Самое главное условие применения данной налоговой привилегии — совершение сделки по продаже помещения в том году, за который оформляется вычет.

  • если нежилое помещение не использовалось для предпринимательской деятельности, физлицо обязано рассчитать и перечислить в бюджет сумма НДФЛ, которая рассчитывается по ставке 13% от полученного дохода, рыночной или кадастровой стоимости объекта (при этом гражданин имеет право использовать ряд налоговых вычетов);
  • если помещение выступало в качестве предмета получения прибыли, ставка налогообложения не измениться – 13% от дохода или от рыночной/кадастровой стоимости, однако право на использование налоговых вычетов утрачивается;
  • расчет суммы налоговых обязательств является обязанностью гражданина – для этого в ИФНС до 30 апреля должен быть подан заполненный декларационный бланк.

Уплата налога на выручку с продажи коммерческой недвижимости нюансы и примеры

Изученные нами выше нормы права регламентируют в равной степени правоотношения, связанные с налогообложением как жилой, так и коммерческой недвижимости. Без разницы, что продает гражданин — квартиру, гараж, офис — в отношении налогообложения получаемых доходов будут действовать одни и те же нормы права, закрепленные в НК РФ. Налог с продажи офиса физическим лицом начисляется по тем же основным принципам, что и с реализацией квартиры.

Вместе с тем, законодательство, регламентирующее налогообложение соответствующей выручки, заметно отличается от законодательства, определяющего порядок исчисления налоговых вычетов — важнейшей составляющей расчета итоговой суммы платежа в бюджет. Так, данные вычеты можно получать только с жилой недвижимости. С коммерческой — нельзя.

В числе иных доступных владельцу жилой недвижимости вычетов по закону — 1 000 000 рублей
, который можно использовать для снижения налогооблагаемой базы в тех случаях, когда продавец не может подтвердить расходы на покупку квартиры (чтобы использовать именно их для снижения базы по НДФЛ). Владелец коммерческой недвижимости не наделен подобной привилегией.

Но, так или иначе, в данном случае — речь именно о доходах с продажи имущества, причем, коммерческого назначения. Рассмотрим несколько возможных сценариев начисления налогов на них.

Условие: продана недвижимость, что оформлена до 2016 года.

Пример 1.

Васильев А.С. в 2015 году купил офис за 2 000 000 рублей, а летом 2016-го смог реализовать его за 2 100 000 рублей. Поскольку Васильев не владел недвижимостью 3 года, то обязан будет исчислить с полученной выручки НДФЛ по налогооблагаемой базе в виде разницы между выручкой и расходами на покупку офиса — то есть, со 100 000 рублей. НДФЛ, таким образом, составит 13 000 рублей.

Пример 2.

Никифоров В.Н. в 2011 году купил офис за 1 000 000 рублей, а летом 2016-го реализовал его за 1 500 000 рублей. Поскольку Никифоров владел офисом более 3 лет, то он не обязан будет уплачивать никаких налогов.

Пример 3.

Савельев А.В. в 2014 году купил офис за 1 500 000 рублей, а летом 2016-го продал его за 1 600 000 рублей. Вместе с тем, Савельев утерял документы, подтверждающие покупку данного офиса, вследствие чего обязан будет заплатить после его продажи налог со всего дохода — 208 000 рублей (13% от 1 600 000).

Условие: продана недвижимость, оформленная после 01.01.2016 года.

Пример 1.

Лаврентьев А.В. в 2016 году приобрел офис за 3 000 000 рублей, а в 2017-м реализовал его за 3 500 000 рублей. По государственному кадастру цена офиса — 4 000 000 рублей. Гражданин обязан будет рассчитать НДФЛ с базы по соответствующему налогу в величине 3 500 000 рублей, поскольку она — больше, чем цена объекта по государственному кадастру — 2 800 000 рублей, умноженная на определенный законом коэффициент (то есть, 4 000 000 * 0,7).

Снизив базу на совершенные расходы — 3 000 000 рублей, Лаврентьев заплатит НДФЛ на полученную выручку в величине 65 000 рублей (13% от 500 000 — разницы между выручкой и расходами при покупке объекта).

Пример 2.

Антонов В.Н. в 2016 году купил офис за 10 000 000 рублей, а в 2017-м продал его за 11 000 000 рублей. Установленная кадастровая цена офиса составляет 17 000 000 рублей.

Антонов должен будет рассчитать НДФЛ, исчисленный исходя из той базы, что соответствует установленной кадастровой цене, которая умножена на 0,7 — то есть, 11 900 000 рублей. Это обусловлено тем, что доходы Антонова с продажи офиса — меньше, чем кадастровая стоимость, которая в установленном порядке умножается на коэффициент. Данную налогооблагаемую базу Антонов уменьшает на совершенные расходы, и уплачивает налог в размере 247 000 рублей (13% от 1 900 000 — разницы между кадастровой ценой, умноженной на коэффициент и расходами при покупке офиса).

Определенными нюансами характеризуется налогообложение выручки от реализации недвижимости, оформленной на индивидуального предпринимателя. Каким именно образом исчисляется налог с продажи коммерческой недвижимости физическим лицом в статусе ИП?