Подлежит ли предварительный договор продажи недвижимости государственной регистрации



Предварительный договор купли-продажи недвижимости

Предварительный договор и договор о намерениях продать недвижимость: образец, форма, нужна ли регистрация

Существенные и иные условия предварительного договора, договор с задатком и оплата по предварительному договору

Расторжение предварительного договора продажи недвижимого имущества по ГК РФ

Предварительный договор купли-продажи недвижимости — это соглашение о совершении в будущем сделки по реализации дома, квартиры и т. п. Его объект — не материальный предмет, а только взаимные обязанности заключить договор на конкретных условиях.



Наиболее популярная сфера использования этого договора — жилищное строительство. Крупные подрядчики заинтересованы в том, чтобы после постройки жилого дома, гаражного помещения обеспечить себя достаточным количеством покупателей. А потенциальные покупатели могут заранее выбрать жилище по оптимальной для них цене.

Встречается термин «договор намерения купли-продажи недвижимости». В отличие от предварительного договора, регламентированного законом, договор о намерениях не имеет легального определения, а также четкого доктринального понимания правовой сути. Он может:

  • играть роль предварительного, если содержит условие об обязанности заключить соглашение на определенных условиях;
  • входить в процесс переговоров, если вышеуказанного условия нет. 

Форма предварительного договора должна соответствовать форме основного под угрозой ничтожности первого (см. решение Энгельсского райсуда от 26.04.2017 по делу № 2-2921/2012 М-2908/2012).

Регистрировать предварительный договор продажи недвижимости нет необходимости.

Ознакомиться с образцами предварительного и договора о намерениях можно здесь: Предварительный договор купли-продажи недвижимости — образец. Соглашение о намерениях — образец. 

Анализируя в комплексе ст. 429 и 549 ГК РФ, можно сделать вывод о необходимости включить в предварительный договор основные характеристики объекта продажи, которые будут перенесены в основной договор.

Так, в случае запланированной реализации квартиры в предварительном договоре достаточно указать адрес дома, этаж, площадь, количество комнат. При покупке гаража достаточно адреса и площади. Т. е.

совершенно необязательно указывать точные идентифицирующие признаки конкретно определенного объекта.

Кроме того, рекомендуется включить:

  • цену подлежащего продаже объекта;
  • в случае реализации жилья — список лиц, имеющих право на проживание в нем;
  • срок, в течение которого необходимо заключить основной договор (без упоминания о сроке он в соответствии с законодательством признается равным 1 году). 

Чтобы избежать ошибок, стоит помнить: договор, предусматривающий обязанность по оплате еще не имеющейся в наличии вещи, несмотря на название «предварительный», квалифицируется как договор продажи будущей вещи с условием о предоплате (п. 8 постановления Пленума ВАС РФ от 11.07.2011 № 54). 

ВАЖНО! Может предусматриваться задаток, обеспечивающий заключение основного договора, но не платежи или передачу вещи (п. 4 ст. 380 ГК РФ). 

На практике многие контракты этого типа содержат условие о задатке, ведь без угрозы потерять денежные средства в случае отказа от обязательств гражданско-правовая дисциплина сторон будет значительно ниже. Основные цели составления этого документа не будут обеспечиваться необходимыми гарантиями, стимулирующими стороны строго следовать своим обязанностям. 

Расторжение предварительного договора продажи недвижимого имущества по ГК РФ 

Расторжение предварительного договора купли-продажи недвижимости происходит по общим основаниям гл. 29 ГК РФ, то есть если:

  • стороны договорились о расторжении (путем заключения дополнительного соглашения);
  • существенно изменились обстоятельства (доказывается в суде инициатором расторжения, причем лишены перспективы иски, мотивированные предпринимательскими рисками и обстоятельствами, которые истец мог предвидеть, например, см. постановление АС ДО от 10.10.2016 по делу № А51-17213/2015);

Предварительный договор купли-продажи недвижимости с задатком

Договор купли-продажи между юридическими лицами, также как и между физическими лицами, должен состоять из следующих пунктов:

  • Подробные личные данные сторон;
  • Полное описание приобретаемого имущества;
  • Сумма задатка и полная стоимость квартиры (позволит сохранить оговоренную стоимость при окончательном оформлении);
  • Другие нюансы, сюда можно вписать все те пункты, которые внушают вам серьезные опасения;
  • Срок действия документа;
  • Реквизиты сторон и их подписи (для юридического лица еще и печати).

Документ купли-продажи не имеет конкретной формы или бланка, он адаптируется под конкретные условия сделки.

Договор купли-продажи недвижимости с рассрочкой платежа — образец

Покупая квартиру в кредит, продавец сталкивается со следующим нюансом – покупатель вносит задаток, а другая часть может быть оплачена только после совершения сделки, таковы условия банков.

В этом случае составляется договоренность купли-продажи недвижимости с отсрочкой платежа. Договоренность с рассрочкой юридически более сложная, ее стоит заверить у нотариуса. После погашения рассрочки должен составляется акт приема-передачи имущества.

Для того чтобы скачать соответствующий пример заявления, следует перейти по следующей ссылке.

Подлежит ли предварительный договор продажи недвижимости государственной регистрации

Предварительный договор купли-продажи квартиры с задатком

Документ купли-продажи квартиры с задатком рекомендуется составлять с привлечением двух свидетелей. Свидетели не должны быть связанны родственными узами ни с одной стороной сделки.

При передаче аванса по предварительному документу или основной суммы, после заключения окончательного документа, факт передачи денег фиксируется еще и распиской. Расписка пишется продавцом в присутствии двух свидетелей и покупателя.

Договор купли-продажи оборудования между юридическими лицами

Покупая оборудование, юридические лица оформляют взаимоотношения юридически и скрепляют их документом о покупке.
Документ о приобретении оборудования (неважно в рассрочку или нет) обязан оговаривать все нюансы покупки. Важнейшими аспектами в покупках такого рода являются качество приобретенного оборудования, его гарантийное обслуживание, условия монтажа и демонтажа при поломках, форс-мажорные ситуации

Договор купли-продажи земельного участка по доверенности

Земельный участок можно купить и продать, как и другую недвижимость. Обязательность регистрации этой сделки в Росреестре уравнивает ее с куплей-продажей жилой и нежилой недвижимости.

Документы по такой сделке могут составляться собственником или третьим лицом по доверенности. Контракт по продаже земельного участка не слишком отличается от вышепредставленного контракта на продажу имущества. В нем также нужно оговорить условия покупки, цену земельного участка и сроки оформления покупки.