Управление недвижимостью как бизнес



Введение

В
последнее время управление недвижимостью
стало невероятно востребованным
бизнесом. Собственники при использовании
объектов недвижимости с целью получения
дохода несут затраты по ее эксплуатации
и техническому обслуживанию либо сами,
либо опосредовано через подрядчиков:
управляющие и эксплуатирующие организации.

О
значимости подготовки сегодня
профессиональных кадров в области
технической эксплуатации и управления
недвижимостью говорит много факторов.
Каждый год на рынке коммерческой
недвижимости возникают новые объекты:
бизнес-центры, офисные, торговые центры,
торгово-развлекательные комплексы, и
др. Не отстаёт по показателям новое
строительство жилых элитных комплексов.
В связи с реформой жилищно-коммунального
хозяйства модернизируется и
стандартизируется система технической
эксплуатации жилого фонда. Поэтому на
рынке управления недвижимостью существует
особая необходимость профессионального
управления, которое включает в себя три
составляющие: техническое, организационное
и коммерческое обслуживание. Одно из
самых сложных направлений работы
– это техническая
эксплуатация объекта. Под технической
эксплуатацией здания подразумеваются
все вопросы, связанные с эксплуатацией
и созданием максимально комфортных
условий для арендаторов и жильцов, а
также извлечение прибыли от этого вида
деятельности. Система технической
эксплуатации включает в себя такие
услуги как поддержание в надлежащем
виде здания и всех коммуникаций
(отопление, связь, водоснабжение,
кондиционирование и т. д.), охрана и
уборка помещений.

Техническая
эксплуатация определяется как все виды
деятельности, необходимые для поддержания
первоначального стандарта и качества
здания и его инженерных сооружений и
коммуникаций. В состав технической
эксплуатации объекта недвижимости
входят очень важные по своей значимости
мероприятия, направленные на продление
жизненного цикла здания на стадии его
эксплуатации. Организация и планирование
различных видов деятельности по
технической эксплуатации объекта
недвижимости называется управлением
эксплуатацией.
Сюда
включаются все планируемые и непредвиденные
виды деятельности, относящиеся к
ремонтным работам в случае повреждения
здания и инженерных сооружений и
коммуникаций, к организации отношений
собственника с коммунальными службами,
к снабжению ресурсами и обеспечению
безопасности жизнедеятельности.

Так же сегодня
увеличивается число интеллектуальных
зданий, насыщенных сложной техникой.
Здания оснащаются различными
специализированными и высокотехнологическими
инженерными системами. Объекты
недвижимости максимально модернизируются
и требуют текущего профессионального
технического обслуживания современных
инженерных систем и конструкций.

Учебное
пособие предназначено для изучения
следующих дисциплин, в которых
рассматриваются различные аспекты и
вопросы эксплуатации недвижимости:
«Ремонт и эксплуатация недвижимости»,
«Делопроизводство в управленческой
деятельности, «Основы управления
недвижимостью» и «Планирование и
контроллинг». Изучение этих дисциплин
создает методологическую базу как для
технически эффективной эксплуатации
недвижимости, так и для ее корректной
экономической оценки.



Настоящее
учебное пособие, разработано в целях
теоретического обзора системы технической
эксплуатации недвижимости. В пособие
рассмотрены основные положения,
стандарты, критерии оценки, нормы и
правила процессов технической
эксплуатации, применяемые в управление
недвижимостью. Так же в пособие приведены
образцы нормативной и технической
документации регулирующие деятельность
по эксплуатации. Учебное пособие «
Управление эксплуатацией недвижимости»
отображает организационно-технические
аспекты, учитываемые при разработке
проектов по управлению недвижимостью.

Как обстоят дела на Западе

В США и Европе существует несколько признанных организации, которые занимаются подготовкой профессионалов в области инфраструктурного менеджмента. Ассоциация владельцев и управляющих недвижимостью (Building Owner and Management Association, BOMA) Многие привыкли, что BOMA — это система измерения помещений, с помощью которой владелец получает дополнительную прибыль, а арендатор — убытки. Или же, наоборот, подобные измерения предоставляют выгоду обеим сторонам- и владельцу, и арендатору становится понятно, насколько здание эффективно и где арендатору можно поторговаться, а где придется заплатить больше. Между тем у ассоциации ВОМА существует институт по обучению управляющих и facility-менеджеров. В данном институте можно получить следующее образование. • Управляющий зданием (Real Property Administrator) -программа обучения, очень похожая на курс сертифицированного управляющего института IREM, поданной программе идет подготовка профессионалов в области коммерческою управления зданиями. Как и в курсе сертифицированною управляющего, рассматриваются основы организации операций при обслуживании зданий, но по сравнению с IREM курс более глубокий и ближе к курсам образовательных организаций с профилем инфраструктурного менеджмента и эксплуатации. •Facility-менеджер (Facilities Management Administrator). Курс посвящен именно инфраструктурному менеджменту и эксплуатации. Что примечательно, по мнению института, любой facility-менеджер обязан знать, как управлять стоимостью актива и/или инвестициями в объект недвижимости. Возможно, данные курсы могут показаться лишними для людей, близких к технике, но в этом случае надо быть готовым к тому, что управляющие и главные инженеры будут просить инвестиции, по стоимости близкие к космическим, и организовывать процессы инфраструктурного менеджмента, не понимая цели владельца недвижимости. Поэтому в компетенции facility-менеджера должны быть не только функции технического специалиста, но и умение разбираться в финансовых аспектах. • Администратор по эксплуатации (System Maintenance Administrator). Курс предназначен для среднего звена тем, у кого в подчинении универсальные техники или такие специалисты, как сантехники, электрики и др. Хотя современная западная модель бизнеса эксплуатации недвижимости постепенно уходит от специализаций и делает ставку на универсалов, это не отменяет профессионалов, разбирающихся только, например, в электрике или системах кондиционирования. Но реалии жизни таковы, что приходится искать пути оптимизации затрат на управление и эксплуатацию недвижимости. Многие присутствующие на рынке западные компании уже давно отошли от узких специалистов по направлениям, хотя и учитывают специализацию каждого сотрудника по тому или иному направлению инженерных систем: в сложных случаях такой подход позволяет формировать более эффективную себестоимость услуг. Обязательным в этой программе стоит курс по управлению персоналом, так как программа ориентирована в первую очередь на менеджеров. •Техник (Systems Maintenance Technician). Обучение проходит на уровне технического специалиста-универсала, ориентирована на людей, которые непосредственно выполняют программы по обслуживанию и ремонту инженерных систем. Курс включает в себя обучение вентиляции и кондиционированию, электрическим системам и другим видам инженерных систем. Есть и курс управления энергоресурсами. На практике при приеме персонала на работу подобными навыками владел только руководящий инженерный состав, и то не каждый специалист.•С 2014 года институт вводит высшую ступень обучения, которая объединяет программы управляющего зданием и facility-менеджера, включая дополнительные знания: максимально эффективное снижение затрат, основы «зеленых» технологий, оптимизация операций и иные.

Практическое применение

На этапе проектирования умный дом может обойтись недешево: вплоть до 100 долларов за квадратный метр. Нередко цена системы интеллектуального здания повышает общую цену постройки в два раза, хотя в среднем прирост наблюдается на уровне 30%. Однако экономия на эксплуатационных расходах в системе умный дом может составить до 70%, наиболее актуально это для производственных зданий. Так на заводе АЗЛК реконструировали систему теплоснабжения, используя принципы BMS. Кроме обеспечения экономии энергии, которая идет на обогрев и вентиляцию помещений, а так же улучшения контроля состояния системы, интеграторы добавили в систему библиотеку возможных аварийных ситуаций с инструкциями для обслуживающего персонала, дополнительно интеллектуализировав систему.

Управление недвижимостью как бизнес

Автоматизированные инженерные системы на заводе

Для контроля за микроклиматом на вышеупомянутом объекте использовали математическую модель помещения, которая описывает весь объект как систему уравнений теплового баланса. В ней учтены теплопотери через окна, выделение тепла рабочим оборудованием, изменения в общей температуре при воздухообмене. Для контроля за всеми этими параметрами разработали специальный комплекс программ автоматизации процесса отопления. Так оптимизирующая программа выполняет расчет тепловой энергии, необходимой для поддержания заданного температурного режима в разных помещениях, которая учитывает время, необходимое на смену режимов: в нерабочее время температура снижается, а до наступления рабочего – автоматически повышается.

Программа наблюдения следит за отоплением в течение длительного времени, а программа аварийного оповещения наблюдает за возникновением непредвиденных ситуаций в исполнительных механизмах. Среди прочего программный комплекс возможно доработать, предусмотрев возможность самообучения, что сделает систему гораздо более гибкой. Тем не менее, даже в таком виде реконструкция системы принесла экономию энергии на уровне 20% и окупилась уже через 5,4 месяца.

Управление недвижимостью как бизнес

Интерфейс программы по управлению вентиляцией Building Management System (BMS)

Для парковки применение системы BMS может принести не только экономию энергии на освещении, но и существенное повышение уровня безопасности, поскольку дает возможность организовать не просто видеонаблюдение, но и дать оператору доступ к исполнительным устройствам, например механизму перекрытия физического выхода с территории.

Одна из наиболее подходящих площадок для реализации системы умного дома – гостиница. Там она обеспечит максимальный комфорт для постояльцев и уменьшение расходов на обслуживающий персонал. В этом случае системы управления освещением в номерах могут работать в полуавтоматическом режиме и включать в себя автоматические приводы для открытия штор, а ip-телефония может существенно упростить связь клиентов с обслуживающим персоналом.

Управление недвижимостью как бизнес

Схема организации автоматизации по принципу Building Management System

Для офисов немаловажной составляющей системы является контроль за микроклиматом в помещениях, ведь без этого продуктивность труда будет падать. Продвинутые системы должны следить не только за температурой в помещении и как следствие расходами на обогрев, но и за влажностью, а также содержанием СО2

Ведь при превышении отметки в 800 — 1 000 ppm концентрация углекислого газа начинает отрицательно сказываться на эффективности рабочих процессов, а попытка выровнять баланс за счет открытых окон отрицательно скажется на энергоэффективности здания. А также данная система может помочь в организации видеоконференций, которые в последнее время стали неотъемлемой частью любого офиса.

https://youtube.com/watch?v=K9t9dWuEpvw

Как видите, применений систем умного здания на сегодняшний день множество, и во многих сферах они постепенно становятся стандартом де-факто. В будущем они будут применяться все шире, поскольку требования к энергоэффективности зданий неуклонно растут.

Разработка решений по автоматизации инженерных систем и зданий

Компания INTELVISION создала первое в Санкт-Петербурге интеллектуальное здание, которое было признано лучшим в России по итогам премии Hi-Tech Building Awards.

В нашем портфолио объекты для таких заказчиков как: Газпром, YIT, Global, CMI-Development, РЖД, Hyatt, Marriott, Yota.

Преимущества интеллектуального здания:

  • снижение затрат на электроэнергию — до 60% по различным подсистемам;
  • возможность сертификации здания по LEED и BREEAM;
  • сокращение штата обслуживающего персонала;
  • повышенные комфорт и безопасность;
  • снижение рисков аварийных ситуаций, снижение страховой премии;
  • повышение привлекательности объекта для арендаторов;
  • прозрачные операционные процессы;
  • детальная информация о функционировании здания в наглядном виде.
  • электроснабжение;
  • ОВК (отопление, вентиляция и кондиционирование);
  • освещение на базе технологии KNX, DALI, DMX;
  • водоснабжение и водоотведение;
  • моторизованные жалюзи;
  • СКД (система контроля доступа);
  • ОПС (охранно-пожарная сигнализация);
  • автоматизированное пожаротушение.

Скачать презентацию

Возможности Интеллектуального Здания с BMS:

  • интеллектуальное управление энергопотреблением оборудования;
  • управление электроосвещением по интерфейсу DALI (Digital Address Light Interface);
  • управление микроклиматом и освещением по интерфейсу KNX;
  • управление аварийными ситуациями: отключение водоснабжения при обнаружении протечки, отключение электропитания при замыкании и пр.;
  • автоматические уведомления о нештатных ситуациях, напоминания о проведении регламентных работ по SMS или e-mail;
  • хранение, анализ и визуализация данных о функционировании здания;
  • доступ к ручному управлению оборудованием и данным здания с мобильных устройств;
  • интеграция с глобальными ERP и BI системами заказчика.

INTELVISION реализует проекты интеллектуальных зданий на базе оборудования автоматизации ABB, Beckhoff, Trend, Schneider Electric, Siemens, Honeywell и других производителей по желанию заказчика.

комплексные системы безопасности

В России

К сожалению, в России практически полностью отсутствует образование по инфраструктурному менеджменту. Из программ, представленных на российском рынке, в основном присутствуют МВА и курсы повышения квалификации таких учебных заведений, как Государственный университет управления, Московский государственный строительный университет, Российская академия народного хозяйства и других учебных заведений похожих Направлений. В основном в них делается акцент на эффективную реализацию проекта в области коммерческой недвижимости, рассматриваются аспекты именно коммерческого управления. В программах затрагиваются вопросы технической эксплуатации, но не инфраструктурного менеджмента. В итоге зачастую в учебные программы не включены прогрессивные и современные методы эксплуатации, позволяющие организовывать процессы инфраструктурного менеджмента более эффективно по производительности труда и себестоимости

Образовательные заведения акцентируют внимание на различных аспектах жизненного цикла недвижимости, в зависимости от основной направленности учебного заведения и самой учебной программы, и охватывают процессы от планирования до оценки стоимости объекта недвижимости с последующим выходом из проекта. На рынке также есть ряд курсов повышения квалификации в области управления недвижимости, но учебные программы относятся или к коммерческому управлению, или к области инженерной эксплуатации

Таким образом, можно прийти к неутешительному выводу, что профессионально научиться инфраструктурному менеджменту в России нельзя, хотя сами услуги инфраструктурного менеджмента существуют и предлагаются на рынке различными компаниями.

Итоги

В России активно развивается строительство зданий с использованием современных инженерных систем. Отсутствие программ обучения по инфраструктурному менеджменту и современным практикам эксплуатации усугубляют ситуацию с кадрами и с качеством предоставляемых услуг, как следствие, отсутствуют стандарты на рынке инфраструктурного менеджмента. Инвестор и потребитель смотрят не только на успешность коммерческой концепции реализованного проекта, но и на качество facility услуг. Основной составляющей бизнеса facility management являются люди, и без профессиональной подготовки качество предоставляемых услуг будет низким. Получить качественное профессиональное образование в области инфраструктурного менеджмента сегодня можно только за рубежом и со знанием английского языка, от организации или частного лица это потребует существенных инвестиций. Небольшие компании не могут себе позволить инвестировать большие средства в персонал, а значит, развитие конкуренции на рынке инфраструктурного менеджмента ограничено. Конечно, можно с помощью современных технологий получать образование, не выезжая за пределы Российской Федерации, например, через электронные учебные центры. Они уже есть в IFMA и BIFM, однако пока данные программы не будут локализованы на территории России, массового интереса к обучению не будет из-за языковых ограничений. До появления массовых образовательных программ в области facility management мы будем вынуждены только обсуждать проблемы и повышать профессиональный уровень персонала в пределах собственных организаций, и, к сожалению, в будущем это неизбежно приведет к повышению стоимости facility-услуг по причине высокой конкуренции за человеческие ресурсы.

  • Вперёд >