Методы оценки земли



Как узнать

Методы оценки землиПроцедура расчета рыночной цены может быть различной, но в основном учитываются одни и те же требования. О каких же параметрах оценки идет речь?

  1. Физические характеристики участка (такие как площадь земли, постройки и качество участка).
  2. Титул собственности и регистрационные данные на нее.
  3. Экономические факторы, свидетельствующие о качестве участка.
  4. Данные о имеющихся взаимосвязях с другими участками.

При подсчете рыночной стоимости учитываются самые разные показатели, вплоть до наличия коммуникаций, удаленности земли от населенного пункта и качества самого участка. Например, участок, расположенный близко к крупному городу или прочему населенному пункту, имеющий свои коммуникации (свет, газ), будет оцениваться лучше чем земля без специально проведенных удобств.

Также при подсчете актуальной рыночной цены учитывается существующее положение в стране. Например, если рынок недвижимости стал сдавать, а цены на землю стали падать, значит в пересчете на актуальные данные, любой участок будет стоить меньше, чем раньше.

Данная цена рассчитывается для проведения любых операций с недвижимостью, в том числе для продажи, покупки и сдачи земли в аренду.

Сейчас существует несколько методов установления рыночной стоимости. О каких же методах идет речь?



  1. Метод переноса или соотнесения.
  2. Способ вычисления капитализации ренты.
  3. Методика развития земли.
  4. Техника остатка, зачисляющаяся на землю.
  5. Метод оценки по сопоставимым продажам.

Самым простым считается способ соотнесения стоимости по сопоставимым продажам за последние 3-6 месяцев. То есть учитывается примерная цена на участок похожего характера, расположенный неподалеку. Этот метод весьма логичен, ведь ни один покупатель не захочет платить больше за участок, если он может приобрести аналогичный за более низкую цену.

Методика развития земли также часто применяется при подсчете данной суммы, но эта система актуальна в том случае, если в последствие существующий участок намереваются разбить на несколько более мелких. Для такого метода вычисляются потенциальные участки, их стоимость, а также приблизительная цена осваивания каждого из них. Все эти данные суммируются, в результате чего получается окончательная сумма и являющаяся рыночной стоимостью всего участка.

Метод переноса или соотнесения подразумевает, что при подсчете учитывается сначала стоимость земли, а потом качество и количество построек. Эти два показателя напрямую влияют на итоговую сумму. При методе остаточной продуктивности учитывается целый ряд показателей. Ключевой пункт здесь — чистый доход, который потенциально может быть получен с земли. Из этого дохода нужно отнять сумму, которая требуется на обустройство участка, а также коэффициент капитализации земель и коэффициент капитализации улучшений.

Поскольку вычисление точной рыночной стоимости — процессе сложный и трудоемкий, лучше за этим обратиться к профессионалам. Подобные услуги могут понадобиться в том случае, если человек хочет оспорить кадастровую стоимость или продать землю по четко выверенной рыночной цене. Разумеется, существует и четкая процедура оценки рыночной стоимости участка, о которой стоит рассказать отдельно.

Рыночная стоимость арендной платы земельного участка

При заключении аренды участка, являющегося государственной или муниципальной собственностью, расчет арендной платы производится исходя из кадастровой стоимости земли. Сведения об этой стоимости являются открытыми и общедоступными для всех заинтересованных сторон.

В случае, если земельный участок находится в частной собственности физического или юридического лица, расчет арендной платы может производиться с учетом рыночной стоимости аренды аналогичного участка.

Для определения рыночной стоимости аренды участков оценщик проводит стандартную процедуру исследования рынка данного вида сделок на соответствующей территории, по итогам которой выдает заказчику отчет.

Рыночная стоимость аренды, отраженная в отчете оценщика, представляет собой величину арендной платы, за которую может быть сдан в аренду участок земли на дату проведения оценки при типичных условиях рынка.

Кадастровая и рыночная стоимость земельного участка

Кадастровая стоимость участков земли определяется в результате комплекса действий по кадастровой оценке земель или по итогам судебных споров об оспаривании такой стоимости. Главной целью при этом является определение стоимости земли для целей учета в сфере кадастровой деятельности и последующего налогообложения. Для земель каждой категории сформированы критерии и методы проведения оценки, которые основываются на классификации земель по цели назначения и типу функционального использования.

Кадастровая и рыночная стоимость земли не совпадает по значениям. Как правило, кадастровая стоимость земли превышает рыночную, вследствие чего размер земельного налога или арендных платежей за землю рассчитывается по значительно большей ставке.

Так как рыночная стоимость формируется по взаимной договоренности сторон, она в меньшей степени зависит от показателя кадастровой стоимости. Однако при согласовании условий будущей сделки стороны вправе учитывать данные о кадастровой стоимости в качестве отправной точки для переговоров. 

Отчет об оценке земельного участка будет являться не только основанием для установления цены объекта при совершении сделки, но и может использоваться для изменения кадастровой стоимости земли, применяемой для целей налогообложения. Для этих целей заинтересованное лицо обращается в суд с иском об оспаривании кадастровой стоимости участка земли, с привлечением к участию в дело оценщика, составившего отчет о рыночной цене объекта.

Что влияет земельную стоимость

Рыночная стоимость участка земли определяется с учетом ряда факторов. Вот некоторые из основных.

Местонахождение участка

Чем больше город, тем дороже стоимость квадратного метра. Земельные наделы, которые находятся в пределах городской черты, являются самыми дорогими, обычно их стоимость снижается пропорционально удалению от города. Но существуют и исключения, если участки располагаются в элитных пригородах крупных областных центров.

Инфраструктура

Стоимость земельного надела зависит и от того, насколько в районе его нахождения развита инфраструктура. Присутствие асфальтированных дорог, доступность городского общественного транспорта, наличие сети водоснабжения и канализации или возможности для подключения всех требующихся коммуникаций в короткие сроки

На цену влияет нахождение рядом садика, школы, банковских организаций, почты, больницы, что особенно важно в тех случаях, когда участок приобретается для строительства жилого дома

Именно поэтому перед тем как установить цену или приобрести землю, необходимо обратить внимание, насколько она удалена от города

Напоминаем, что даже если Вы досконально изучите все данные, находящиеся в открытом доступе, это не заменит Вам опыта профессиональных юристов! Чтобы получить подробную бесплатную консультацию и максимально надежно решить Ваш вопрос — Вы можете обратиться к специалистам через онлайн-форму .

Окружающая среда

Оценивается физическая пригодность земли для нужд будущего владельца. С этой целью проверяется рельеф местности, наличие на земельном участке водоемов, оврагов, деревьев, болота, которые не позволяют использовать надел по назначению. Обычно стоимость выше, если рядом есть выход к озеру или недалеко находится лес. Возведенные на участке хозяйственные помещения увеличивают его стоимость.

Оценка земли производится с учетом вышеуказанных факторов, однако нельзя забывать, что фактическая цена продажи участка в конечном счете определяется также платежеспособностью покупателей.

Что это такое

Рыночная стоимость земли зависит от колебаний спроса и предложения. Фактически она представляет собой ориентировочную денежную величину, по которой можно реализовать участок в разумный период времени. Иными словами, это цена, которую готов заплатить покупатель за предмет сделки, а владелец продать его. В некоторых случаях, например, когда оценка земли необходима для решения материально-правового спора в суде, используются услуги независимого оценщика.

Важно знать, что рыночная и кадастровая стоимость земли могут иметь расхождения. Обычно кадастровая стоимость ниже той цены, которая сформирована на конкурентном рынке, но бывает и наоборот, если участок был поставлен на кадастровый учет в период, когда наблюдался пик спроса на данную землю или с учетом того, что на прилегающей территории была хорошо развита инфраструктура

Как формируется рыночная стоимость

Определением рыночной стоимости земельного участка занимаются не кадастровые инженеры, а независимые оценщики. Их деятельность регулируется законом «Об оценочной деятельности» и Методическими рекомендациями Росимущества. Однако законом не установлена обязательность обращения к профессиональным оценщикам. Владелец участка вправе сам установить на него цену, которую считает справедливой.

Самостоятельное определение рыночной стоимости обычно базируется на анализе объявлений о продаже недвижимости. Собрав статистику по ценам на участки с походим расположением и свойствами, можно довольно точно оценить свою собственность. Однако есть вероятность упустить некоторые важные аспекты, которые будут очевидны профессионалу.

Как правило, для оценки рыночной стоимости земли используют следующие методы:

  • сравнительный;
  • доходный;
  • затратный.

Они используются по отдельности или в сочетании. Второй способ даст более точный результат, так как основывается на большем числе параметров. Рассмотрим эти способы подробнее.

Методы оценки земли

Сравнительный метод

Такой подход удобно использовать, если рядом имеются аналогичные по свойствам участки, оценка которых уже производилась. Используя имеющиеся результаты можно по аналогии определить стоимость любого участка в том же массиве. Или вывести значение для удельное единицы: квадратного метра, сотки, гектара и т. д. Для этого суммируется стоимость всех оцененных участков, а затем делится на их общую площадь.

Доходный метод

Оценка производится на анализе дохода, который может получить владелец земли, используя ее согласно целевому назначению

Во внимание принимается не только текущее состояние дел, но и перспектива. Очевидно, что участки на окраине большого города рано или поздно будут использованы по жилую застройку или прокладку дорог

Следовательно, их стоимость будет выше, чем у аналогичных наделов вдалеке от населенных пунктов. Исключением могут стать земли вблизи популярных природных объектов или рекреационных зон. Возможность создания сопутствующей инфраструктуры сразу увеличит рыночную стоимость таких участков.

Методы оценки земли

Затратный метод

Подсчет рыночной стоимости участка может базироваться и на подсчете затрат, которые придется понести для его освоения и возведения капитальных строений. Для сравнения берутся и предполагаемые доходы  от использования построенной недвижимости. Рыночная цена будет приблизительно равна разнице между доходами и затратами. Метод требует учета большого числа факторов, но дает точный результат.

Кадастровая и рыночная оценка земель регулируются одними и теми же нормативными документами: Земельным кодексом и законом об оценочной деятельности. Однако цели при проведении каждой из них преследуются разные. Кадастровая стоимость служит базой для налогообложения, а рыночная — отражает цену, которую может потребовать за свой участок его владелец. Кадастровая стоимость при этом не может быть выше рыночной. Сроки проведения рыночной оценки определяет собственник земли, а перерасчет кадастровой стоимости проводится государственными служащими каждые пять лет.

Понятие рыночной стоимости земельного участка

Формально, рыночную стоимость участка земли можно определять исходя из суммы фактически совершенной сделки. Однако статья 3 Федерального закона от 29 тюля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» определяет, что под рыночной стоимостью понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект может быть продан на открытом рынке в конкурентных условиях, когда стороны сделки располагают всей необходимой доступной информацией о предмете сделки..

Обязательным элементом рыночной стоимости участка является то обстоятельство, что величина цены такой сделки не определяется следующими обстоятельствами чрезвычайного характера:

  1. Стороны не обязаны совершать сделку без наличия собственной воли и действуют без принуждения;
  2. Стороны обладают полной и достоверной информацией о предмете сделки, действуют в собственных интересах;
  3. Объект оценки рыночной стоимости земли представлен на открытом рынке среди типичных объектов;
  4. Цена сделки составляет разумное вознаграждение на аналогичные объекты оценки, а формирование цены происходит без принуждения какой-либо из сторон;
  5. Стоимость объекта оценки выражена в денежной форме.

Бесплатная консультация адвоката по земельным спорамЦены на услуги адвоката по земельным спорам

Процедура оценки рыночной стоимости земельного участка

В случае возникновения необходимости установления рыночной цены земельного участка, правообладатель самостоятельно выбирает независимого оценщика.

Выбор конкретного оценщика зависит только от желания заказчиков. На это решение может влиять наличие опыта оценщика, сложившаяся в регионе деловая репутация, а также иные факторы.  Оценщик, выбранный для проведения работ, обязан заключить с заказчиков договор в простой письменной форме. В договоре, помимо описания объекта оценки, необходимо согласовать размер вознаграждения на выполненную работу.

Общие правила получения независимой оценки рыночной стоимости земли включают в себя следующие этапы:

  • 1) Принятие правообладателем решения о проведении оценки;
  • 2) Выбор оценщика и заключение договора;
  • 3) Проведение работ по определению рыночной стоимости объекта;
  • 4) Составление итогового отчета;
  • 5) Подписание акта выполненных работ и сдача результата заказчику.

Особенности выделения и оценка степени влиянияценообразующих факторов для земель промышленности

С проблемами выделения ценообразующих факторов для земель промышленности мы столкнулись давно, и еще в 2003 году (11 лет назад) на Конференции Кемеровского регионального отделения Российского общества оценщиков сделали доклад на тему «Анализ рынка производственных активов на примере имущественных комплексов». Позднее он был опубликован в журнале «Имущественные отношения в Российской Федерации» , и эта тема не потеряла актуальность до настоящего времени. В результате проведения этого анализа в отношении ценообразования имущественных комплексов предприятий нами был сделан вывод о взаимосвязи рынков сбыта продукции предприятий с фактором местоположения. Также была выявлена отрицательная обратная связь — чем шире рынок сбыта продукции предприятия, тем в меньшей степени на цену имущественного комплекса влияет фактор локального местоположения.
Кому-то этот фактор может показаться несущественным — причем тут рынки продукции, когда нужно анализировать сегмент земельной недвижимости. Оказывается, не так все просто. Структура рынка сбыта продукции влияет на структуру выручки и в конечном итоге на доходность предприятия. Транспортная составляющая коммерческих расходов для удаленных рынков сводит к практическому нулю влияние фактора локального местоположения, который мы усиленно отыскиваем при анализе локального рынка. Вывод: на цену имущественного комплекса крупного промышленного предприятия, будь то алюминиевый завод или табачная фабрика, расстояние до городского театра или до администрации города никакого влияния не оказывает.

Этот вывод оказался весьма полезным сегодня в условиях дефицита подтвержденной рыночной информации о сделках или предложениях о продажах на прошлую дату, в частности на 2006 год. Иными словами, для оценки крупных имущественных комплексов предприятий можно не ограничиваться локальным рынком и использовать информацию, полученную из других городов, регионов и по России в целом, если предприятие, использующее промышленный комплекс, поставляет свою продукцию в различные регионы нашей страны.

Анализ судебных решений по установлению кадастровой стоимости земельных участков в размере рыночной стоимости на основании п. 3 ст. 66 ЗК РФ позволяет сделать следующие выводы.
Во-первых, база может быть использована практикующими оценщиками в последующих работах по проведению оценки земли по состоянию на 1 января 2007 года, поскольку эти результаты определения рыночной стоимости признаны судом в качестве надлежащих доказательств, а отчеты об оценке — документами доказательственного значения.
Во-вторых, их необходимо учитывать как достоверные в ходе анализа соответствующих сегментов рынка при проведении оценочных работ.

с 15 сентября осуществляется по правилам нового Кодекса административного судопроизводства РФ. Статью об этом читайте